房地产进入存量时代！住建部：全力推动三项基础性制度落地

国务院新闻办公室于9月18日举行“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会，介绍“十五五”时期推进住房城乡建设事业高质量发展有关情况。

住房和城乡建设部房地产市场监管司司长张雪涛指出，当前，房地产市场出现了两个转变，一个转变是房地产市场供求关系发生了重大变化，另一个转变是房地产市场进入了存量时代，二手房的交易占比从2020年的27%提高到2025年的46%，今年前八个月，根据国家统计局的数据，二手房交易占比已经达到52%，超过50%就标志着房地产进入到存量时代。

“十五五”时期，将积极适应房地产的新形势、新变化和新要求，统筹防风险和促转型，统筹惠民生和稳增长，加快构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推动房地产高质量发展。

下一步，一方面，将全力推动房地产三项基础性制度落地实施，这三项基础性制度的核心都是以项目为对象，一体推进房地产开发、融资、销售制度的改革完善，促进房地产业的稳健经营和健康发展。

在房地产开发上，主要是做实项目公司制，解决谁是项目独立的实施主体这个问题。一个房地产项目对应一家项目公司，项目公司依法行使独立法人的权利，严禁企业总部违规抽挪项目公司的资金，这样一来，房地产项目运行就更加规范、更加安全。

在房地产融资上，主要是推行主办银行制，解决谁来提供项目融资的问题。一个项目确定一家银行或者银团作为它的主办银行，项目的开发、建设、销售的资金要全部存入主办银行，由主办银行提供项目的融资服务，满足项目的合理融资需求。项目公司和主办银行实行双向选择，银行在自主研判项目条件的基础之上来选择项目公司，而项目公司则根据融资服务需求来选择主办银行，这样就形成了主办银行和项目公司二者利益共享、风险共担的机制。

在商品房销售上，主要是推行现房销售制，解决项目销售要一手交钱一手交房的问题，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险。现在来看，现房销售已经是大势所趋。根据国家统计局的数据，近年来采用现房销售的商品房的销售面积一直保持着正增长，占整个新房销售面积的比重逐年提高。新项目要优先选择现房销售，同时统筹用好针对项目的土地、金融、税收等支持性政策，实行预售的要完善预售资金监管，切实保障购房人的合法权益。

另一方面，将着力做好住房保障工作，住房保障关系老百姓民生福祉，将进一步完善以配租型保障房和配售型保障房为主的住房保障体系，坚持租赁补贴和实物保障相结合，以需定建、以需定购，推动地级以上城市及有条件的县城完善住房保障轮候库，根据轮候需求科学谋划保障性住房的建设和筹集，优化保障性住房供给，对城镇低保、住房困难家庭要应保尽保，发挥兜底保障作用；对于新市民、青年人和住房困难且收入不高的城镇工薪群体坚持宜配租则配租、宜配售则配售，因地制宜、因城施策满足其基本住房需求。

专家看市

中指研究院：当前政策给地方因城施策留出了一定空间

分析认为，针对三项制度，8.28多部门已经发布“1+2+5”政策文件，对房地产开发、融资、销售等基础制度进行整体重构，本次住建部明确下一步“将全力推动房地产三项基础性制度落地实施”，项目公司制解决“谁是项目独立的实施主体”，主办银行制解决“谁来提供项目融资”，现房销售制解决“一手交钱一手交房的问题”，三者一体推进，同时强调“现房销售已经是大势所趋”，新项目要优先选择现房销售，实行预售的要完善预售资金监管，切实维护购房人合法权益，整体释放了明确的改革方向。当前政策给地方因城施策留出了一定空间，具体如何执行仍有待地方实施细则明确。

对于房企来说，现房销售对房企资金实力、产品能力等均提出更高要求，也将引导企业精选优质项目、合理控制开发规模。短期来看，随着新项目陆续执行封顶预售或现房销售，项目入市节奏将有所延后，新房供应放缓，有利于改善市场供求关系，也将为存量项目释放一定去化窗口。

上海易居房地产研究院副院长严跃进：推进现房销售与三项基础性制度定调一致

城市“两个转向”、市场“两个转变”、建筑行业“三化转型”，是当前房地产需要重点关注的时代背景。

现房销售是今年8月底到9月关注度较高的关键词。推进现房销售模式，要站在市场新形势新变化下，立足防风险、促转型、惠民生、稳增长等进行，这是推进现房销售新模式的重要背景。从实际推进看，主要出发点是解决项目销售中“交首付还按揭但楼盘烂尾了”的问题，真正实现所见即所得，防范交付风险，保护购房者消费权益。同时这也有助于促进企业转型、产业模式转变和政策优化。其总基调与房地产开发、融资、销售三项基础性制度定调一致，但可进一步看到后续两条线工作逻辑。

比如新项目选择现房销售，就要统筹用好土地、金融、税收等针对项目的支持政策。其中在土地端，各地自然资源和规划部门要出台支持政策，如降低拿地成本、延缓土地出让金缴纳时间、降低成本压力等，并引入银行保函制度替换保证金等；在金融端，要明确房屋定金怎么收、开发贷如何全方位支持、个人按揭贷款在什么节点发放等。必须明确，此类政策重心在支持，而不是市场上所讲的担忧；在税收端，其支持是很重要的亮点，企业在实际过程中会面临各种税费负担，当然也包括其他费用，不排除后续在增值税、土地增值税、企业所得税、城市维护建设税以及住宅专项维修资金等方面有所调整和优化，持续降低税费成本。

预售方面的核心是预售资金监管，而监管需要从两方面来看：一是从严规范，二是建立明确的资金进出机制。监管并不意味着所有资金都不能使用，而是既要管好资金，又要让资金真正用于房企实际工程项目和日常运营，这需要不断研究。总体来看，预售资金监管将更加完善，对购房者的买房权益也是一种保护。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：调节供求关系，创造新房市场新空间

随着房地产进入“存量时代”，分析房地产市场时要看新房和二手房的总供给和总需求。根据网签数据，1-8月份全国新房交易面积54304万平方米，同比下跌9.8%，二手房交易面积54923万平方米，同比增长10.6%。如果将一二手房交易两加总，合计交易面积达到109227万平方米，同比仅下降0.6%，新房加二手在内的总需求是稳定的。

推进现房销售是调节供求关系、让供给匹配需求，创造新房市场新空间的必然趋势。首先，住房市场结构性供大于求，购房者可挑可选，如果购房者还要承担交付周期、交付质量等不确定性，加上买期房还要同时承担租房租金和买房月供，那么买期房的吸引力就没那么大了。

其次，期房制度下，新房供给更容易出现开发商一套图纸到处复制，通过预售解决建设资金和承担建设风险，房地产的门槛非常低，同质化供给、低水平竞争，这导致市场竞争越来越激烈，供给很难匹配新时期对于品质和确定性消费、大宗消费的需求。

最后，现房销售以后，一方面门槛提高，将部分无法满足居民美好人居需求的更高品质要求的开发商淘汰出市场；另一方面，现房销售下，开发商更注重产品打磨，让供给能匹配需求，这也就创造出新房市场新空间，改变现在供给效率不高、库存大导致的市场稳定压力。

采写：南都·湾财社记者王艳玲