存量时代下房地产打造内需增长引擎的新路径

9月18日，国新办举行住房城乡建设高质量发展新闻发布会，就有关加快构建房地产发展新模式方面，住建部首次提出了“两个转变”，即房地产市场供求关系发生了重大变化，房地产市场进入了存量时代。所谓存量时代，总结发布会上住建部的表态，主要有两层含义：一是二手房交易在全部房屋交易中占比过半，另一个是把存量房屋管好、用好、提质增效。

存量时代下，房屋大宗消费品的特性凸显，热点城市刚性购房需求、结婚生娃等改善型需求占主导，更青睐选择二手房。这与二手住房更多、分布更广，总价和单价较低、马上能入住、社区生活便利且成本低、交通便利有关，这是存量时代的趋势，也是二手房交易活跃的原因。

另外，存量时代下城市更新已经成为城市新的增长动力。增量建设时期积累了巨量的房屋资产，通过老旧小区改造、城中村整治，补齐水电管气路网、养老托育、智能化等公共配套，盘活存量低效闲置的物业，不仅可以重塑功能空间、再造产业生态、营造消费场景，提升存量资源价值，还将带动数十万亿元的投资和消费，这也是城市增长动力转换的必经之路。

房地产进入存量时代，一个直观的感觉是土地财政难以为继了。同时，回归居住属性使得住房消费就像买汽车或手机一样，消费者更加注重实际居住体验，“所见即所得”的现房开发能够牵引和激发新的需求。

同时，现房开发模式对开发商研判需求、研磨产品、配套服务提出了更高要求，也倒逼开发商从过去围绕工程进度和自有资金周转，转向盯住潜在客户的特征，聚焦更具象化和个性化的需求，并以全龄友好、全周期服务、高性价比的打造模式来满足微观细节、实际体验。

由此，就能改变当前土地和新房市场持续下滑的态势，还能纠偏过去土地和房地产单边发展无序、过剩的发展态势，让公共资源更好地服务民生需求的同时，通过房地产、市政配套、实体经济一体化打造，给地方政府带来新的更高质量的财政贡献。

另外，长达几十年的快速“上项目”的模式下，目前全国积累了大约400亿-500亿平方米的存量居住及配套物业，但建设速度太快，萝卜快了不洗泥，物业空间、功能、配套甚至安全等都存在一些问题。进入存量时代后，要把这些规模巨大的存量物业管好、用好，提质增效，实现从“建房子”“造城市”到“精细化运营”的系统性升级，房地产将从过去的支持城市扩张转向参与城市更新及提供高附加值的服务。房地产产业链条长、带动性强的特性还在，稳定器的效应将彰显。

比如，二手房交易占比高，虽然对水泥、钢铁、建材等上游行业的拉动作用有限，但仍能带动家居家电、装饰装修、中介代理和社区服务。同时，国家“十五五”规划提出改造老旧小区11.5万个、老旧街区厂区1500个、城中村4000个，改造内容包含完善水电管气路网等、加装电梯、推进适老化和适幼化改造，增设停车场，小区社区智能化、数字化改造等。这些直接或间接的投资规模达数万亿甚至十几万亿。以上这些能带动巨大的就业，并让新市民、外来人口顺利扎根城市，从而打造内需增长新引擎。□李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

编辑：张子庆