5月25日，全国稳住经济大盘电视电话会议将召开，敦促各地狠抓落实，抓紧出台符合地方实际的稳经济政策。

事实上，今年以来，从中央到地方，持续优化调整楼市相关政策，给予市场极大信心。中指院最新数据显示，五月全国楼市整体成交持续上涨，同比降幅在缩小。

“房地产政策环境持续改善，市场最难的时光已经过去，房地产市场未来依然值得期待。” 广东省房地产行业协会会长王韶表示，同时“房住不炒”的底线不会突破，房地产业只有健康发展，才能带动众多行业健康发展。

王韶认为，当前房地产市场面临最突出问题是信心不足，从销售、融资到拿地全链条受阻，陷入“房价预期不稳—量价齐降—资金回笼受阻—外部融资受限”的负反馈循环。

影响房地产市场信心因素很多，多种因素综合叠加导致了当前信心不足。

一是疫情反复多发带来的全方位冲击。3月以来，国内新冠疫情多点反复频发，涉及多个重要城市，全方位冲击宏观经济发展，经济下行压力明显加大，困难和挑战明显增多，房地产业不可能独善其身。从供给看，疫情防控下项目正常开工受阻，售楼处关关停停，销售回款难以保障房企正常运营。从需求看，对经济增长和收入水平提高的预期降低，加剧了居民购房观望情绪。

二是房地产调控政策影响。据天风证券研究所披露，2021年A+H股103家主流上市房企中，中小房企为显著净流出，总体房企有息负债同比下降1.8%，为2011年以来首次负增长。归母净利润同比下降49.2%，同比下滑44.3个百分点，同样出现2011年以来首次同比下降，行业整体利润空间大幅收窄。

在严厉的房地产金融审慎管理制度之下，过去“高周转、高杠杆、高负债”使企业危机四伏，不断降价自救引起市场混乱，购房者“买涨不买跌”，持币观望气氛更浓；投资回报预期转弱，投资需求退场；“限购、限贷、限签”影响有消费能力的改善型需求入市，让市场雪上加霜。

三是房地产业内部因素。据《中国住房存量测算报告》，2020年城镇户藉家庭住房套户比为1.09，一、二、三线城市分别为0.97、1.08、1.12，中国住房问题已由总量短缺转向结构性不平衡和住房资源分配不均。

而房地产快速发展和高房价透支了市场。1998年房改以来，中国商品住宅销售均价总体持续上涨，其中2008—2020年年均涨幅为8.9%，高于前10年2.1个百分点；近5年中国商品房累计销售金额占过去20年的56%；居民部门杠杆率由2005年16.9%上升到2020年62.2%。

“房地产稳，则经济稳，恢复房地产市场信心同样刻不容缓”。在王韶看来，未来5年，城镇化依然是房地产市场的制度红利。针对提振房地产市场信心，王韶建议，广东各地的房地产调控措施调整应“因地、因企、因人、因类”而异，采取灵活的差别化措施。

（一）因地施策

首先，应做好疫情防控与稳定经济的平衡。稳步推进常态化核酸检测，以便在及时发现并稳住疫情的前提下，保障市场主体正常生产经营和就业稳定，保障居民收入平稳、提升居民消费能力。

其次，加大对去库存压力较大的城市或区（县、市）的政策优化力度，在“房住不炒”前提下，着力于下调首付比例和房贷利率，降低购房门槛和成本，促进潜在消费需求释放。

再次，减少对商品房价格的直接行政干预，由市场主体随行就市定价，体现真实的供求关系。

（二）因人施策

首先，对于购买首套普通商品住房的首付比为20%，首套房贷款利率降至相应期限LPR水平减15个基点。

其次，对首套房执行“认贷不认房”认定标准，对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，执行首套房贷款政策；尚未结清的首付比例为25%。

再次，首次购买普通商品住房的，暂免征收契税。对于家庭名下仅有一套普通商品住房，为改善居住卖小买大、卖旧买新的，转售时暂免征收增值税和个人所得税，支持合理置换需求，促进一二手市场良性循环发展。

（三）因企施策

首先，满足优秀房企正常融资需求。对于财务稳健、经营正常的企业，不论国企还是民企同等对待，满足其开发贷、经营贷、并购贷等正常融资需求。适当放宽融资审批条件，加快审批放款速度。放宽企业信用债发行规模和发行用途限制，允许通过发行信用债归还包括但不限于信用债、银行贷款、信托融资等企业存量有息负债；针对融资刚兑还款，予以3—6个月展期，缓解企业资金压力。

其次，对部分地方预售资金监管过严进行纠偏。针对信用优、经营状况良好的企业实行分类的监管账户管理，信用基础好的企业可调低监管比例；简化资金划拨手续及降低资金留存比例，有效盘活监管账户资金，缓解房企资金压力。对同一企业同一城市多项目的，可采用总额监管、担保制度。

再次，加大税收政策扶持力度。对于2021年以来亏损或暂时陷入流动性危机不能按期纳税的企业，允许延期3—6个月申报，期间不加收滞纳金；企业所得税汇算清缴、土地增值税清算和税务调查等涉税事项适当递延；继续对房企增值税留抵退税应退尽退。适当下调土地增值税预缴率、增值税预缴率和企业所得税的计税毛利；对于低毛利甚至负毛利项目，授权主管税务机关逐盘核定为免预缴；允许按清算口径计提的土地增值税可于企业所得税前扣除。

（四）因类施策

首先，通过土地、金融、税费等支持和鼓励房企发展产业地产、长租公寓等地产新模式。

其次，对于采取全装修交付、装配式建筑等“绿色建造”的项目，给予一定比例的容积率奖励、出让金返还等政策扶持，促进房地产业高质量发展。

再次，有序放开高端住房限购政策，以高端供给创造高端需求，持续提升住房品质，满足人民日益增长的美好生活需求。

展望未来，王韶表示，房地产业是国民经济的基础性和先导性产业，对经济的影响势大力沉。“不能因当前的困难而失去信心，未来房地产行业依然充满机遇”。

南都·湾财社记者 王艳玲

编辑：李美钰

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王艳玲

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