5月13日，河南信阳市住房和城乡建设局发布《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》并公示，提出全面推行现房销售。

文中明确按“新老有别”的原则执行，即已取得施工许可证的项目仍按老办法申请预售许可；文件印发后新取得施工许可证的项目，需达到主体封顶方可申报预售许可；文件印发后新出让土地，则一律实行现房销售。

全面落实现房销售

此次信阳发文明确在中心城区新出让地块推行现房销售，也是今年全国率先明确全面落实现房销售的城市。

根据上述文件，一是严控预售许可条件。按照“新老有别”的原则，对已取得施工许可证的项目，“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上”时可申报商品房预售许可；或“工程进度达到设计形象进度的二分之一以上”时，申报商品房预售许可。文件印发后新取得施工许可证的项目，施工进度需达到主体封顶方可申报商品房预售许可。文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售。

二是严格预售资金缴存。商品房预售资金（即购房款）存入监管账户设置为网签备案前置环节。开发企业按规定在商品房买卖合同、个人住房贷款合同中注明监管账户账号为首付款、按揭贷款等到账账号，确保预专户专存。不按规定缴存的，锁定开发企业商品房网签备案功能。商业银行和公积金管理机构要将贷款直接发放至监管账户，未直接发放的负责追回，无法追回的承担赔偿责任。

三是规范预售资金使用。监管账户中重点监管资金专项用于开发项目工程建设费用，严格按照建设进度拨付节点及合同约定，经审批由监管账户直接拨付至项目施工单位、材料设备供应等单位账户，确保专款专用；属于一般监管资金的，可由开发企业提取和使用。

四是严格实行项目开发公司制。项目开发公司依法行使独立法人权利，企业总部履行投资人责任。项目交付前，严禁投资人违规抽调、挪用项目开发公司销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分红。严格落实使用自有资金购地，开发公司需具备与项目匹配的自有资金，禁止“空手套白狼”；禁止超资质等级开发项目。

五是合理把握工程进度。以“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上”为进度申报预售许可的，开发企业需提供现场施工图片、工程款发票及银行资金拨付凭证；以“工程进度达到设计形象进度的二分之一以上”为进度申报预售许可的，开发企业需提供施工现场图片。

为何是信阳，影响有多大？

针对信阳为何要对中心城区新出让地块全面实施现房销售，易居研究院副院长严跃进认为，从此次信阳政策的发布来看，其出发点是非常清晰的，也就是做好三项工作，即“化风险”“去库存”“控增量”。而这中间最为重要的就是“化风险”。

河南2022年曾面临期房交付困扰，当时信阳等城市也出现较多案例，因而本次信阳“新出让土地一律实行现房销售”，本质上是立足新形势，以化解期房模式带来的风险。

另据陈文静介绍，近几年信阳房地产市场持续调整，土拍市场表现亦偏弱，多数地块由地方国资底价获取。根据中指数据，2025年1-4月，信阳市本级仅成交1宗涉宅用地，处在近年同期低位。同时在较弱的市场表现下，当前信阳市场中已有不少项目实质上处于现房销售的状态。整体来看，信阳近年房地产市场表现偏弱，土地成交量低，现房销售政策的推出对于信阳短期市场的影响或相对较小。

另外，信阳此次发文也对项目资金进行明确，指出“严格实行项目开发公司制”，企业总部履行投资人责任，在项目交付前严禁投资人违规抽调、挪用项目销售、融资等资金；并强调“严格落实使用自有资金购地”，这一举措强化了对房企资金的要求，同时也有利于保交房，在当下信阳土地市场成交规模较低的背景下，政策对短期市场的影响亦相对较小。

需要注意的是，信阳此次推进现房销售的只是针对新出让的土地，而此前文件印发之日前出让的土地，仍按原规则执行。

已有多地积极探索试点

“事实上，推行现房销售是构建房地产发展新模式的重要内容，已有多地积极探索试点”，中指研究院政策研究总监陈文静指出。

二十届三中全会审议通过的《决定》强调“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”，明确了房地产中长期改革方向。2025年全国住房城乡建设工作会议通稿在“推动构建房地产发展新模式”中强调“大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管”，现房销售是构建房地产发展新模式的重要内容之一。

近年来，全国多地积极探索推行现房销售。海南在2020年3月后出让土地建设的商品住宅均已实行现房销售，至今已落地超5年时间，是首个落实现房销售的省份。

根据中指不完全监测，2022年末以来，全国已有超30个省（市）出台现房销售相关政策（点击获取政策监测报告），安徽提出有力有序推行商品房现房销售，指导支持合肥、芜湖做好试点工作；湖北荆门是省内唯一现房销售试点城市，今年4月首批试点项目中的一个项目入市，商铺售罄住宅签约超八成，另一项目竣工在即，认购率近九成。

另有多地出台现房销售配套支持政策，如赣州多区县延长现房销售项目土地出让金缴纳期限，九江多区县对购买现房销售项目的购房者进行契税补贴，山东多地提高购买现房的公积金贷款额度。

建议落实更好的金融支持

此外，近期盛传“我国正考虑对全国住房销售方式进行重大改革”。但专家纷纷认为，现房销售模式下，仍有部分问题需要面对。

严跃进分析认为，此次提及的现房销售模式，对于开发商影响是最为直接的，因为其提及了新出让土地开发的商品房，都要采取现房销售。对于开发商来说，拿地方面就需要客观评估，更好把握拿地的性价比和财务测算。至少对于今年的房企来说，对于此类制度需要重要评估和观察。

“推行现房销售是构建房地产发展新模式的重要内容之一，在库存量大的城市或区域推进现房销售符合中央‘严控增量’的要求，未来或有更多城市逐渐跟进”，陈文静强调，但对于部分库存量较小的地区来说，现房销售后短期新增供应将减少，或影响市场供需平衡，这些地方更需要地方政府进行精准把控推进节奏和力度，谨慎执行相关政策，同时加快完善适用于现房销售模式的房地产融资制度等，也有助于推动期房销售逐渐向现房销售转型。

“各地要立足于一揽子金融政策新要求，在现房销售方面落实更好的金融支持，让房企资金状况确保稳健，同时有更大的能力和动力推进现房制度改革”，严跃进也表示。

采写：南都·湾财社记者 王艳玲

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王艳玲

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南方都市报记者