2019广州零售业市场盘点 | 供应量减少，租金表现分化

近期，多家机构发布了广州2019年房地产市场回顾与2020年展望 。虽然由于统计口径不同，数据略有差异，但总体上看，广州零售业市场在经历了2018年供应高峰后，2019年全年新增供应大幅减少。商场租金表现分化，尽管大部分商场首层租金都保持稳定，但个别核心商圈商场首层已经出现租金下跌的情况。

2019新增商业项目屈指可数

相较于2018年，广州的零售业市场新增项目相对较少。

戴德梁行、第一太平戴维斯、世邦魏理仕和仲量联行发布的数据显示（按发布时间排名），2019年广州优质零售物市场全年新增供应量在33万至41万平方米之间，新增项目数量不超过6个。根据世邦魏理仕的统计口径，新增供应量较2018年减少50.1%。

仲量联行则表示，零售商对于扩张计划普遍持谨慎态度，大部分商家仍将目光锁定在坐拥庞大消费人群的天河路商圈。整体需求增长乏力，再加上全年新增供应有限，2019年整体净吸纳量较2018年下滑明显。

空置率方面，由于供应减少以及新开业商场良好的入驻率，令全市空置率有所下降。各机构的数据在6.4%至8.4%之间。其中，第一太平戴维斯的数据显示，  广州核心商圈及非核心商圈的空置率分别同比下降0.7和0.5个百分点。

租金方面，戴德梁行和第一太平的数据均显示，全市优质零售市场平均租金同比上涨4.3%。

不过，世邦魏理仕提醒，在总体稳定的情况下，不同项目的租金表现日益分化。以首层租金来看，根据该机构的统计，优质零售物业首层租金有涨有降，平均来看，全年录得1.9%的跌幅。特别是个别核心商圈商场调整首层租户的活动，以及部分新兴商圈商场开业后过高的租金叫价，缺乏有经验的运营和招租团队都令空置率改善较慢甚至恶化，从而导致了租金的下跌。

仲量联行也表示，全市整体租金增长乏力，从区域看，市区租金涨幅略高于郊区。该机构分析，在零售市场租赁需求平淡的情况下，零售商加大对天河路商圈的拓展力度，并且愿意竞价进入这些有人流量保证的商场，使得该商圈租金持续领涨全市。而郊区部分商场受同质化竞争加剧影响，租金持续面临上行压力。

餐饮扩张放缓，服饰竞争加剧

仲量联行的报告显示，过去一年，广州餐饮零售商扩张速度相比之前有所放缓，租赁需求多来自连锁餐饮品牌。

服饰行业优胜劣汰加剧，新进入市场的品牌较少，对于已有品牌而言，不少零售商也面临较大的业绩压力而对扩张计划持保守态度。

但运动服饰及潮牌服饰2019年的表现依旧抢眼，门店数量继续扩张。

线上品牌爱开店 “颜值经济”正当红

戴德梁行表示，从零售项目新进品牌业态分布上看，以唯品会、完美日记等为首的线上品牌在过去一年积极插旗购物中心，持续扩张。

大受年轻人，尤其是95后追捧的“颜值经济”全面崛起，与其相关的“颜值”业态，如化妆品、珠宝首饰及美发、护肤等品类，扩张态势明显。

在全国“遍地开花”的首店经济同样在广州大放异彩，如Van Cleef & Arpels、SAINT LAURENT、MONCLER、始祖鸟及%Arabica等纷纷挺进体育中心商圈。快闪店、主题展览等成为备受商场青睐的营销法宝。 

数据来源于戴 德梁行。

国际品牌渗透度继续提升

世邦魏理仕的报告显示，租户表现方面，首入广州的国际零售品牌有所增加，但仍然集中在港式开发商所持有的购物中心里。尽管珠江新城商场国际服饰品牌有增多的趋势，但天河路仍然是品牌最青睐的商圈。

第一太平戴维斯也表示，过去一年国际品牌渗透度较往年有所提升，多家国际品牌于广州开设首店。

仲量联行认为，随着境内外奢侈品价差收窄，高端消费回流本地市场的趋势在2019年尤为明显，全市奢侈品牌销售业绩不俗。

2020年展望 ：再迎来新项目入市高峰

在全国经济增长放缓的大趋势下，仲量联行华南区零售地产部总监郭伟明预计零售商在2020年对扩张计划仍会持谨慎态度。由于单店销售业绩压力加大，相对于过往通过增加店铺数量发挥规模效应，零售商更倾向于节省成本。而且，为了适应主流消费人群偏年轻化和潮流快速更替的特点，更多零售商通过快速调整产品定位以达到精准营销的目的。

供应方面，仲量联行预计2020年新增供应将再次达到一个高点，超过90万平方米。其中过半项目集中在郊区，预计随着郊区更多高铁站及地铁站点陆续开通，更完善的交通网络将助力区域商业氛围日益成熟，使远郊居民的购买力得到释放。因此，郭伟明预计郊区新增供应将得到较快去化，空置率仅微微上升，但是供应压力会在一定程度上削弱业主的议价能力，区域租金上涨受限。

而据第一太平戴维斯预计， 2020年将有12个新项目入市，为广州零售市场带来144.5万平方米新增供应，届时全市总存量预计增长至692.4万平方米。  鉴于新增供应较多，加之各区未来项目多集中于同一商圈，项目间竞争预计增大；非核心商圈空置率料将有所上升。

世邦魏理仕广州顾问及交易服务|商业部主管钟廉军表示：“2019年餐饮业表现较往年沉寂，缺少新兴网红品牌。预计在2020年，业主会继续积极引入外地知名餐饮品牌，吸引消费者目光。同时，还会积极引入休闲餐饮，并与发展夜间经济结合，期望能抹平餐饮潮汐的影响，在商场的闲时也能吸引更多客流，提高翻台率。”

另外，预计2020年核心商圈，尤其是传统城区的旧商场调改也将是市场的亮点之一。在天河现代的购物中心的冲击下，位于传统城区的老旧商业物业调改迫在眉睫。尤其在有新物业落成的区域，对附近物业的冲击可能来得更为直接。比如计划在2020年开业的海珠广场星寰项目，尽管离北京路有一站地铁之隔，但开业以后同样会改变该片区批发市场的形象，长期而言还可以与北京路商圈发生联动等其他化学作用。而在恩宁路的永庆坊二期，也围板了令人期待的品牌，为旧城带来新意。

采写：南都记者 伊晓霞

编辑：周佩文