“春节月”二手楼成交量只微跌了一点点！

2020年1月，广州市（不含南沙、从化）二手楼中介网签量为3101宗，同比去年春节月（3132宗）微跌0.9%；网签均价保持平稳，并未因春节假期而出现明显波动，为27435元/平，环比基本持平。

成交以春节假期为分水岭

广州中原研究发展部认为，1月二手市场成交以春节假期为分水岭。春节前两周，广州二手市场需求表现活跃，上门客亦明显增多，同比去年春节月同期数量增加超2成。

主要由于两方面原因：一方面，前段时间政策利好小礼包的不断出台刺激，广州楼市回暖基础逐现，交投环境有所升温，市场整体成交向好；另一方面，不少刚需客户担心业主趁着小阳春的节点上调楼价，因此抢先在春节回乡前把握“上车”时机，入市热情较高。周度成交维持在1100宗的相对高位水平，成交量明显优于去年春节月同期（500-800宗）。

但步入春节假期后，1月24-31日（除夕至初七），广州二手中介网签宗数为2宗。中原预测，疫情结束后，市场成交或迎来“小高潮”。

刚需房源需求活跃，成交占比明显上扬

据监测中原成交发现，低总价小户型房源成交占比提升明显。1月总价在200万以下的户型成交占比高达27.4%，环比上月大幅上涨5.2%；200-300万元房源成交占比达27.0%，环比净增3.0%。而500万以上房源占比下跌至20.7%，环比净减3.9%。

广州中原研究发展部认为，1月份刚需户型成交活跃主要有以下两方面的原因：

一方面，部分刚需客户唯恐业主在3月小阳春提价出售，加上面临迫切的结婚生子、购房自住、置换等现实需求，因而加快入市步伐，遇到合适房源及价格会及时出手，避免增加不必要的置业成本。

另一方面，部分高价板块如珠江新城、滨江东等板块客户压价现象明显，而业主接受意愿底，放盘不积极，从而导致整体高价房源成交占比回落。

各区情况：

1、天河区：珠江新城板块“业弱客强”，压价现象持续

2020年1月，天河区阳光家缘中介网签量为396宗。据监测发现，1月天河区以天河公园、东圃、天河北等板块需求相对活跃，为区域主要的成交贡献板块。其中，东圃板块以中海康城花园、骏景花园为主力楼盘，其成交均价分别为39663元/平、49342元/平。

另外，据广州中原研究发展部调研了解，珠江新城板块目前表现为“业弱客强”，整体以买方市场为主。板块压价现象持续，部分客户还价幅度甚至上升到10%左右，而业主接受意愿较低，导致业客双方持续僵持，成交活跃度较低。但亦存在部分急需资金回笼的业主愿意接受大幅度的压价行为，比如前段时间成交的一套保利香槟三房单位，原业主放盘价为860万元，而最后客户还价至800万元成交。但广州中原研究发展部认为，客户在购房时，应注重实际的市场价格情况，过分压价行为只会导致业客双方形成僵持局面，错过“心水”物业。

2、越秀区：楼梯楼需求活跃，议价空间收窄

2020年1月，越秀区二手网签均价为44363元/㎡，阳光家缘中介网签量为223宗。需要指出的是，,1月越秀区楼梯楼盘源成交活跃，成交占比达42.3%，环比净增7.4%。其中，楼梯楼盘源以小北路楼梯楼房源则最为“抢手”，其中原成交均价分别为54206元/平。

另外，据广州中原研究发展部调研了解到，春节假期前，东风东板块盘源成交活跃度仍然有所提升，中原成交占比较上月上升6.3%。购房客户需求多为“学位兼自住”，主要为9月份入学作准备，散盘盘源表现尤其活跃。其中，水荫路散盘盘源由于价格亲民，受青睐度最高，其成交均价为4.5-5.3万元/平左右，对于不少刚需客仍然有较强吸引力。而东风东路楼梯楼虽价格相对其它散盘楼梯楼昂贵，均价在5.5-6.5万元/平左右，但凭借着东风东路小学的招牌，需求仍然较旺。但需要指出的是，由于1月东风东板块楼梯楼活跃度较高且报价“实在”，加上不少业主对后市信心较强，叫价相对“强硬”，议价空间反而有所收窄，幅度减少至3%左右。

3、海珠区：让利幅度未达客户预期，滨江东板块成交平淡

2020年1月，海珠区二手网签均价为35057元/㎡，阳光家缘中介网签量为377宗。据监测，1月海珠区的海珠西板块成交亦有所萎缩，板块成交占比仅24%左右，环比12月净减9.3%。目前板块主要成交依然以光大花园为主，2020年1月成交均价为57557元/平。

另外，据调研了解，在春节假期的影响下，1月海珠滨江东板块整体成交活跃度依然偏低，均处于相对“静市”状态，业客双方均观望后市，不少客户选择看清年后市场走势再决定是否入市。成交活跃度一向较高的蓝色康园、海珠半岛花园，目前亦少人问津。其成交均价分别为6-6.5万元/平左右、4.8-5.5万元/平左右，但业主宁愿“持房观望”，亦不愿意大幅让利、降价，议价空间较小。在这样的情况下，让价幅度未能达到客户心理预期值，致使其接受意愿不高，入市热情较低，导致滨江东板块整体成交下滑相对明显，预计年后成交才会有所好转。

4、荔湾区：“楼价低洼+盘源充足”双加持，芳村需求活跃

2020年1月，荔湾区网签均价为32030元/㎡，阳光家缘中介网签量为147宗。据监测发现，1月荔湾区康王路板块成交与中山八路相当，其成交均价分别为24175元/平及46756元/平。

另外，据广州中原研究发展部调研了解，1月芳村板块市场活跃度相对有所提高，上门购房客户数量亦同比去年春节月同期增加1-2成。主要由于片区楼价尚处洼地，并有较多的优质楼梯楼小区，且业主价格相对“好谈”，客户接受意愿较高。以芳村活跃楼盘合兴苑为例，目前的在售均价在2.4-2.7万元/平区间左右，套均均价为180万元/套，业主议价空间可在5%-8%左右，入市门槛极低，周边生活配套成熟，因此深受刚需客户所青睐。加上板块业主放盘积极，优质盘源充足，客户可选择性较多，入市热情偏高。

5、白云区：罗冲围板块笋盘需求大，客户入市步伐快

1月份，白云区二手住宅网签宗数为325宗。据监测发现，1月白云区中原成交较旺盛为罗冲围板块，成交均价为27878元/平。板块主要以“富力系”楼盘成交支撑，例如富力半岛花园、富力桃园等，其1月成交均价分别为29783元/平、27784元/平，其两房户型最热销，三房次之。

据调研了解，罗冲围板块春节月成交量还维持较为活跃的氛围，年轻刚需自住客户入市速度较快。据监测发现，罗冲围板块业主报价相对实在，其1月成交的物业亦以“笋盘”居多，例如1月成交的富力半岛花园同样一套95平东北向的单位，前段时间成交总价为300万元左右，而1月成交的价格仅为285万元，较市场价降低15万元。另外，富力桃园的一套158平的大面积改善型单位，原本放盘价为450万元，最后价格下调至439万元成交，且成交周期均在1-2个月以内。尤其可见，在遇到合适的价格，置业客户入市热情仍然较高。

6、番禺区：亚运城需求平稳，钟村板块成交不降反升

2020年1月，番禺区二手网签均价为25067元/㎡，阳光家缘中介网签量为609宗。但需要指出的是，1月亚运城板块二手成交跌幅相对较小，需求保持相对活跃。亚运城板块目前主打“价低+配套齐+大社区”的招牌，吸引刚需客户的青睐。而1月板块主力楼盘亚运城，2020年1月成交均价为25036元/平，入市门槛较“邻居”市桥、华南板块低，对于不少首套刚需置业客户而言有较强的吸引力。

另外，根据中原成交数据显示，1月钟村板块成交不降反升，中原成交量较12月环比上涨11%，成交周期亦有所缩短。广州中原研究发展部认为，钟村板块需求不降反升主要有两方面原因：一方面，板块以刚性需求客户居多，由于去年12月底不断出台楼市利好消息，市场平稳向好，不少客户担心业主趁着小阳春的节点上调楼价，因此加快入市的步伐，降低置业成本；另一方面，目前钟村板块周边一手基本处于空白期，与祈福新村价格相当的亚运城项目亦未出现大规模的推货行动。促使不少购房客户转移至钟村板块的二手优质项目。

数据来源：中原地产 南都地产数据智库联盟成员

采写、整理：南都记者 李美钰 

编辑：李美钰

本文作者

李美钰

3.61亿

南方都市报记者