“三年破万亿”“总负债规模降至4000亿元以下”“三年减少9000万平方米土地储备”……

又到了一年度的全年考。这一次，恒大不仅交出了一份优异的成绩单，还提出了略显“突兀”新战略。虽然万科早已提出“收敛聚焦”并高喊“活下去”，但实际上仍在“买买买”。 

在如今大部分房企还在拼命拿地、拼土储的大背景下，恒大此举究竟是何用意？释放了怎样的讯息？

实施新战略“降负债” 

3月31日，恒大举行2019年度业绩发布会。数据显示，恒大2019年实现合约销售额6011亿元，同比增长9%；核心利润408.2亿元；资产负债率77.9%，同比增加4.2个百分点；净负债率159.3%，同比增加7.4个百分点；现金余额2287.7亿元，同比增长12%。 

从数据上来说，恒大“踩线”完成了2019年6000亿的销售目标。而从核心净利润的角度来说，恒大仍稳居“利润王”宝座。恒大总裁夏海钧称，恒大是“在我们现在公布的所有房地产企业中，利润最好的公司之一”。从负债的角度来说，恒大的负债仍处于行业偏高水平。

而相比于漂亮的成绩单，恒大提出的新战略更吸引在场媒体。 

近年来，“房住不炒”成为主旋律，房地产逐渐从“金融属性”回归“居住属性”，对于房企而言，当务之急是改变“高周转、高杠杆”的发展模式。在今年的业绩发布会上，许家印宣布恒大从2020年开始启动战略转型，全面实施“高增长、控规模、降负债”发展战略，从根本上减少对金融的依赖。 

事实上，恒大早就认识到负债偏高的情况。据夏海钧介绍，恒大从2017年就开始降负债，2017年、2018年两年，净负债率分别下降至180%、150%。而这次，恒大不仅宣布每年减少1500万负债，还辅以“降土储”的杀手锏。无疑，恒大此次“降负债”的决心非常坚定。

恒大的底气

恒大新战略是此次业绩发布会的最大亮点。具体而言，包括“高增长”“控规模” “降负债”三方面。 

“高增长”就是要实现销售高速增长，2020年要实现销售8000亿，到2022年要实现销售1万亿。“控规模”就是要严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。 

这三者有什么关系呢？通过许家印在现场算的一笔账就能看懂。 

“18年、19年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”许家印说。

为什么恒大敢于减少房企视为“命根子” 的土储呢？ 

根据年报，恒大土地储备2.93亿平方米，平均土地成本仅为1800元/平方米。其中一二线城市土地储备原值达3524亿元，占比67%，平均楼面地价2252元/平方米。同时，恒大集团拥有旧改项目101个，其中深圳6个项目122万平方米纳入土地储备。 

此外，“网上卖房”的成绩也让恒大对未来颇具信心。为减少新冠肺炎疫情的冲击，恒大率先启动了“网上卖房”组合拳。数据显示，一季度，恒大销售额大增23%至1465亿，销售回款大增55%至1133亿，均为行业第一，并刷新公司一季度销售及回款最高历史纪录。

房企收敛聚焦时代到来？

2019年，房地产调控持续加码。中原地产研究中心统计数据显示，2019年全年，全国合计出台的房地产调控政策次数达620次，刷新历史记录，同比2018年上涨38%。对此，万科早早喊出了“活下去”，碧桂园继续抛出“城镇化势不可挡”的论调，融创提出“地产洗牌”。 

但从去年一年的情况看来，这几家房企都未停下“买买买”的步伐。据中指研究院数据显示，2019年拿地金额前五强房企为万科、碧桂园、保利地产、中海地产、融创中国，拿地金额均超千亿元。这也是近四年来，房企全年拿地金额前五“门槛”第二次达到千亿级。 

此时，恒大提出“控制土地规模”，实现“土储负增长”，似乎显得不合时宜。夏海钧坦言，“中国房地产黄金20年过去了，现在是回归房地产实体经济的属性”“买了土地就能够赚大钱的时代就已经没有了”，恒大战略调整意在回归“房住不炒“。 

新冠肺炎疫情爆发后，售楼处关门、工地停工，房地产销售受到直接冲击。据克而瑞统计，从累计业绩来看，2020年一季度TOP100房企全口径销售业绩规模同比下降近20.8%。克而瑞指出，当下市场不确定性积聚，房企想要更好地活下去，必须“稳”字当头，特别是头部房企已经率先转向“质”的提升。总体而言，在行业增速放缓的背景下，提质控速已经成为行业共识。 

采写：南都记者 陈蓉

编辑：向丽宇