新一期的南都东莞楼盘测评栏目《盘它》又来了！这一期我们要“盘”的是由金地、卓越、龙湖地产、龙光集团四大房企品牌联合开发的华阳湖一号项目，与上期我们“盘”过的保利滨湖堂悦（点击即可查看上期视频）项目仅一路之隔。经过多维度综合测评，华阳湖一号的推荐星值为3颗星。需要注意的是，虽然两个楼盘都是将“华阳湖”作为一大卖点，主打水乡生态盘。但华阳湖1号的价格则更亲民，更接近刚需一族的定位。

在粤港澳大湾区的发展规划下，麻涌镇因紧邻广州、位于珠江口东岸的地理位置加持，区位优势逐渐显现。近年来，保利、万科、碧桂园、招商等各大开发商纷纷抢滩进驻麻涌，土拍热度不减，楼市也逐渐升温，市场潜力被普遍看好。不过，从现状来看，位于水乡新城片的麻涌经济总量排名仍处于全市中游，城市环境、商业、教育配套等体现品质的发展元素仍有较大改善空间。

从区域回归到楼盘项目本身，透过南都地产测评团队的航拍视角可以看到，华阳湖一号项目体量较小，只有5栋洋房和1栋公寓，总占地面积约2.9万㎡，总建筑面积约13万㎡。另外，该项目住宅产品是33层的高层建筑，小区容积率在3.5左右，小区绿化率在35%左右，从数据来看，舒适度处于中等水平。与相邻的保利滨湖堂悦项目相比，华阳湖一号容积率更高，居住舒适度也会大打折扣。

由于两个楼盘仅一路之隔，所以从周边环境、配套来看，并没有太大区别。主要存在配套不够成熟，以及面临空气质量隐忧的问题。根据2019年东莞环境空气质量报告来看，麻涌的二氧化氮的含量较高；今年3月麻涌空气质量在全市倒数第一，4月倒数第6。另外，项目周边自建房和工厂居多，距离医院、学校、商圈等优质配套都在2公里以上，居住起来并不是特别便利，这也成为购房者置业时会重点考虑的因素。

记者走进华阳湖一号进行实地测评发现，该项目采用的是围纯高层的四合院围合式布局，是全两梯四户的设计，公摊在20%左右，属于合理范围。值得一提的是，这类建筑风格的小区，由于前后无遮挡，楼栋之间的私密性较高，通风和采光会比较好。不过从瞰湖的距离和景观视野来看，华阳湖一号由于一路之遥，中间隔着保利滨湖堂悦项目，视线会被遮挡，中低楼层其实很难看到华阳湖，只有高楼层才能瞰湖。因此，在景观视野方面，紧邻华阳湖而建的保利滨湖堂悦会更胜一筹。

另外，记者还从项目营销中心了解到，华阳湖一号项目在售的产品有96平方米的三房两厅两卫，和116平方米的四房两厅两卫户型。其中96平方米的三房户型，整体来说中规中矩，适合刚需。但有一点需要考虑的是，该户型不能实现南北对流，通风采光相对较差。另外，客厅开间在三米五左右，阳台也比较小，整体来看都比较紧凑。而另一个116平方米的四房两厅两卫户型，拥有双景观阳台，通风采光比较好。而且主卧面积也比较大，有18平方米。总的来看，四房户型更适合改善型家庭。

从项目定位来看，华阳湖1号定位更接近市场刚需产品，无论户型还是小区均属于紧凑型，价格也更贴近麻涌的均价水平，均价在16500元/平方米左右，略低于麻涌5月新房均价。近期华阳湖一号甚至还打出了14900元/平方米起的低价，吸引不少刚需“上车”。而保利滨湖堂悦则打造的是高品质轻奢湖居住宅，价格也相对水涨船高，均价在19000元/平方米。当然，购房者可根据自己的需求和倾向，来选择麻涌目前在售的华阳湖畔旁的住宅。

在热度方面，据优房超·瑞城搜监测数据显示，华阳湖一号目前以顺卖为主，上周来访量226批，认购40套。优房超·瑞城搜方面解释称，这个销售数据总体来说还不错。另外，据其观察，近期水乡热度明显提升，到水乡看房的市民也开始增多，并且大部分都是“城区客”。从购房群体来看，以麻涌本地为主，其次是水乡周边镇街和中心城区。

优房超·瑞城搜总经理王斌告诉记者，麻涌跟广州一桥之隔，区位优势还是非常明显。再加上沿江高速和近几年日趋完善的城际轻轨建设，麻涌的区位优势日趋凸显。从一些企业巨头如京东、阿里巴巴菜鸟、央企中粮纷纷落子，就可以看出未来区域经济发展潜力强劲。

华阳湖作为麻涌的名片景区，无论对紧邻的广州区域还是东莞客群，都有不错的吸附效果。伴随着麻涌整体经济发展的走强，环华阳湖板块的建设也是日新月异。近两年华阳湖更是房企争相追逐的新宠，其自然生态资源、板块价值和成长潜力在目前的整个东莞楼市上看，都具备不错的竞争力。

王斌称，华阳湖一号推出的产品也是目前主流的刚需及刚改户型（96-116㎡），面面拥景的设计和景观阳台配置，很好地发挥了华阳湖赋予项目的优质资源价值。需要注意的是，目前项目周边的配套还处于起步阶段，以厂房和居民生活区为主，1公里内缺乏高端且大型商业配套，但镇区商业配套比较完善，且小区配套规划也相对齐全，还是可以满足基本生活需求的。

另外，作为目前本地及城区客户外溢的主要区域，近期麻涌多个项目热度颇高，而华阳湖1号由于区位及价格优势和产品的打造，也受到不少刚需客户的青睐。

相关链接：

何为《盘它》？

栏目监制：申鹏 何永华

策划/统筹：肖佩佩

视频编导：刘辉龙

采写：南都记者 黄慧萍

出镜：南都记者 黄馨莹

视频剪辑：南都记者 黄馨莹 刘辉龙 黄慧萍

编辑：黄慧萍

本文作者

黄慧萍

1.34亿

南方都市报记者

刘辉龙

3.35亿

南方都市报记者