在建楼盘惊现“楼歪歪”，中南建设高利润增长下的红线隐忧
看中品牌开发商买的房子，却没想到楼歪了？近日，山东惊现“楼歪歪”的新闻，引发广泛关注。
据了解，该楼盘为位于山东淄博桓台县的中南樾府，其在建19号楼墙体和框架柱施工过程中发现明显偏倚。目前，该项目已被桓台县住建局责令停工整改。
山东淄博桓台县中南樾府在建19号楼
针对此事，楼盘开发商回应南都记者称，此前已制定相应整改计划。目前已经对楼体进行二次检测，鉴定结果预计11月9号左右出具。公司承诺将根据鉴定报告的要求，组织原施工图设计单位对施工偏差位置出具具体修补做法。
值得注意的是，根据南都大数据研究院规模上市房企研究课题组统计，中南建设近年来扩张迅速，资产规模首次突破3000亿元大关。不过截至上半年末，中南建设剔除预收款后的资产负债率为82.86%，净负债率高达147.17%，均高于监管部门披露的针对房企融资监管红线。
（图片来自网络）
最新进展：
正在整改，业主可组织专业代表进场监督
针对中南樾府楼歪歪一事，淄博锦琴房地产有限公司向南都记者进行了情况说明。
该公司表示，网络上所发的整改通知书图片，涉及的为中南樾府19号楼存在的问题。而针对19号楼西单元楼梯间及西山墙北侧墙肢部分楼层存在的施工偏差，中南樾府项目（淄博锦琴房地产有限公司）已于2020年9月25日联系山东省建筑工程质量检验检测中心到场，对现场施工偏差的数据进行实测，并根据实测数据重新建模进行结构计算，计算结果为实际配筋均大于计算配筋和构造配筋。
此前，网上有部分报道称，19#楼存在的施工偏差严重影响结构安全，抗震系数大大降低。但2020年9月29日山东省检测中心出具正式鉴定报告显示，鉴定结论为施工偏差不影响结构，但影响观感，应进行处理。
不过有部分业主提出，山东省检测中心现场检测时，业主未参与，检测内容也不够全面。对此，淄博锦琴房地产有限公司已同意由业主自行委托鉴定单位对现场重新进行检测。经19号楼业主全权委托，县住建局全程见证监督的情况下，确定由淄博建衡工程检测研究中心于2020年10月28日再次对19号楼全面进行检测，再次检测鉴定结果预计11月9号左右出具。
据介绍，针对第一次鉴定报告中提出的现场存在蜂窝、麻面、露筋等外观缺陷问题，开发商已制定了整改计划，将按照规范标准整改到位。而第二次鉴定结果目前尚未出具，公司承诺将根据鉴定报告的要求，组织原施工图设计单位对施工偏差位置出具具体修补做法。
“本着对产品及业主负责的态度，此次问题的整改，我司将以公开透明的原则，施工过程中，业主可组织专业代表进入现场，与政府主管部门共同对问题的施工进度、规范标准、工程质量进行全面的检查、监督。”
据悉，修整施工工期约为1个月左右，施工整改完成后，该公司将择期对19号楼组织工地开放活动，由主管部门及业主对施工整改情况进行复验。“问题复验完成后，该公司将进入下一步工序施工，确保可以尽快施工完成，将房屋按时圆满交付。”
逆市下前行，中南建设净利润高增长
淄博锦琴房地产有限公司正是中南建设集团股份有限公司的控股企业。很多人正是看中这个“招牌”才成为了中南樾府的业主。数据显示，截至2020年6月末，中南建设资产规模首次突破3000亿元大关。
疫情冲击下的上半年，房企的日子并不好过。南都大数据研究院规模上市房企研究课题组统计了80家上市房企的半年业绩，数据显示，80家企业上半年的净利总额同比下降了11.7%。其中，有5家企业出现亏损，剩余的75家房企中，有36家出现了净利润的负增长。尤其是排在前10的企业中，就有6家净利下滑。
然而还有9家企业净利增幅超过50%，这其中就有中南建设，涨幅达到63.56%。
上半年利润增长较快的规模上市房企（亿元）
而最新出炉的三季报显示，中南建设2020年1-9月实现营业收入458.6亿元，同比增长12.0%；归属于上市公司股东净利润36.8亿元，同比增长62.7%。
上半年，南都大数据研究院规模上市房企研究课题组统计显示，房屋销售均价同比下跌的房企占比高达42%。
不过中南建设上半年销售面积609.1万平方米，同比减少了5.7%，但实现合同销售金额813.9亿元，还同比增长0.2%，这意味着疫情之下，该公司销售均价实现了逆市上涨。
而截止到三季度，中国建设实现房地产合同销售金额1430.9亿元，销售面积1070.4万平方米，同比分别增加10.1%和4.5%。
从中南建设上半年的薪酬支出也可以看出，该房企的发展速度。
不过伴随着规模扩张，中南建设在全国各地楼盘也出现不少质量事件，例如其在徐州、重庆。泉州等地开发的楼盘，今年都曾因此引发一些维权事件。
年度销售目标完成压力大，脚踩两道红线
虽然前三季度的销售额同比有所增长，但从年初公布的2300亿销售目标来看，想要完成并不容易。
根据上半年的业绩，年中目标完成度只有35.38%。三季度销售速度有所提升，但截止到9月底，完成度也不过是62.2%。意味着最后一季度要实现相当于整个上半年的销售业绩。
另外，高速扩张中的中南建设也很难摆脱负债走高的问题。
截至2020年上半年底，中南建设有息负债增至781.4亿元，相比去年同期增加13.99%。其中，有息负债中短期借款和一年内到期的非流动负债237亿元，同比增加41.40%。
课题组统计，截至上半年末，中南建设剔除预收款后的资产负债率为82.86%，净负债率高达147.17%。
对比今年8月监管部门披露的对房企三道监管红线，中南建设同时踩中两道。
而到了第三季度末，中南建设有息负债规模再增加至807.8亿元，其中短期借款和一年内到期的非流动负债达到259.6亿元。
高溢价拿地影响利润率
想要保持持续的高增长，土地储备也要充足。截止到2020年上半年，中南建设总土储4411万㎡，同比下降2.48%。但从另一个角度来讲，在拿地方面，中南建设是个“狠人”，多次高溢价拿地。
3月中旬，中南建设以49.77%的溢价竞得常州武进区JWJ20200202地块；4月上旬，中南建设又以60.5%、42.2%的溢价，拿下福州福清2020拍-03号地块和江苏徐州丁万河C地块；4月下旬，以溢价率59.65%的代价拿下江苏南通川姜镇新地块；同月，获取了浙江绍兴上虞区城北53号地块，溢价率更是高达70.62%。
没有最高只有更高，6月2日，经过221轮竞价后，中南建设最终以高达138.96%的溢价率斩获江苏徐州凤凰山地块；随后又40.17%溢价率竞得温州龙港市新城地块。
7月至10月间，中南建设有三个地块的竞拍价，实现了超60%的溢价。其中，晋江市青阳街道象山社区地块溢价率更是高达80%。
高溢价拿地无疑会影响利润率。中南建设自上市以来利润率一直不高，三季报显示，其权益净利润率在同比上升4.72个百分点的情况下，才达到10.12%。今年年初的一个数据显示，规模房企平均利润率在17%左右。而像利润王中海，上半年净利润达到23%。可见在盈利能力上，中南建设依然还有提升的空间。
策划：林广
牵头人：王艳玲
研究员： 伊晓霞 王艳玲 邱永芬 林广
出品：南都大数据研究院 规模上市房企研究课题组
编辑：李美钰
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