今日，中国恒大发布了恒大物业的招股章程，并且披露了全球发售的预期规模和发售价范围。

凭借着恒大近几年的极速扩张，恒大物业营收也逐年上升。在物业管理行业，恒大物业逐渐成为了国内最大和增长最快的综合物业管理服务运营商之一。 

此次上市之后，按照其市值估计，恒大物将成为行业的第二。

上市后市值或为行业第二

近两年，物业管理公司迎来了上市潮，融资和寻找新的盈利方式成为了诸多物业公司从母公司分拆的理由。  

招股章程显示，恒大物业将发行约1,621,622,000股恒大物业股份（假设超额配股权未获行使），或1,864,865,000股恒大物业股份（假设超额配股权获悉数行使）。

预期发售价将不低于每股8.50港元且不超过每股9.75港元。在IPO之后，恒大物业的市值将达到约91,891.9百万港元至约105,405.4百万港元，按最高市值计算，折合人民币约为893亿元。

按照目前已上市的物业管理企业流通市值来看，恒大物业将仅次于碧桂园服务的1229亿元市值，位于行业第二。

图：内地物业管理板块流通市值排行前十

近三年净利润复合增长率为行业榜首

根据中指研究院的《2020年中国物业服务百强企业名单》，目前恒大的金碧物业排名到了第五位，前四名分别为碧桂园服务、绿城物业、保利物业和雅居乐生活服务。

截至2019年年末，在中国物业服务百强企业中，以项目所覆盖城市数目计，恒大物业排名第二；分别以总收入、总毛利及总净利润计，恒大物业排名第三；签约面积计排名第三及按在管面积计排名第四。 

从营收来看，2017年、2018年及2019年以及截至2020年上半年，恒大物业的收入分别为人民币约44亿元、人民币约59亿元、人民币约73亿元及人民币约46亿元；与此同时，TOP10企业2019年营业收入均值为56.76亿元。同时，恒大物业的净利润也逐年提高，2017年至2020年上半年，净利润分别为人民币106.6百万元、人民币239.0百万元、人民币930.5百万元及人民币1,147.7百万元。

图：恒大物业2017年至2019年和2020年上半年营收情况

从2017年到2019年的净利润来看，恒大物业的复合年增长率为195.5%，增速在中国物业服务20强企业中高居榜首，远高于中国物业服务百强企业的平均增速26.4%和十强企业的平均增速52.3%。

单从2020年上半年的毛利率看，恒大物业毛利率为38.1%，分别高于港股物管板块的毛利率平均值的30.8%、碧桂园服务毛利率的37.19%及绿城服务毛利率的20.57%。

在管面积为头部百强企业均值的5.6倍 

背靠地产龙头恒大的恒大物业，受惠于中国恒大集团的急速扩展，其业务规模也快速增长。根据恒大集团2020年中期业绩，恒大集团住宅土地储备总建筑面积截至上半年已经达到约2.4亿平方米。恒大集团庞大的土地储备和高速增长的合约销售面积，不仅为恒大物业提供了充足的储备项目，同时还能持续快速转化为恒大物业的在管项目。 

数据显示，恒大物业自2017年至2020年前6个月，来自于恒大集团提供在管面积的支持占比达到99.8%、98.9%、98.4%和98.8%。 

根据中指研究院的研究，2019年，百强企业管理项目数量均值为212个，同比增长10.42％；而恒大物业截至2019年末的在管面积是中国物业服务百强企业均值的5.6倍。其中包括了中高端住宅物业、写字楼及商业物业，并已订约以管理其他类型物业，例如主题乐园、产业园、康养项目、特色小镇及学校。

截至今年上半年，恒大物业签约为1,354个项目提供物业管理服务、非业主增值服务及╱或社区增值服务，覆盖22个省、5个自治区、四个直辖市和香港，合计超过280个城市，总在管面积达约2.54亿平方米，签约面积达5.133亿平方米，服务近200万个家庭。

与此同时，雅居乐生活为3.53亿平方米、碧桂园物业在管面积为3.2亿平方米、保利物业在管面积为3.17亿平方米、绿城物业的在管面积为2.12亿平方米。

21家基石投资者助阵 

在2020年8月，恒大物业引入了包括红杉资本（Sequoia  Capital  China  Growth）、中信资本控股有限公司、云锋基金（Yunfeng Capital Limited）及腾讯控股有限公司等在内的一批卓有声誉的战略投资者。

此次，恒大物业又引来21家基石投资者，其中包括人工智能（AI）‘独角兽’商汤科技（SenseTime）、深圳凯尔、招商局资本旗下国调招商并购基金（China Merchant Buyout Fund）等。基石投资者投资金额约72亿港元，占恒大物业全球基础发行规模的48.7%。

图：恒大物业基石投资者名单

市场数据显示，截至23日晚16点，恒大物业首日孖展资金总计24.13亿港元，获超额认购0.53倍。

资料参考：恒大物业招股书、恒大物业招股章程、中指研究院《2020年中国物业服务百强企业名单》报告

作者：南都全媒体 助理研究员麦妙钿

编辑：麦妙钿