南都讯 记者 黄璐 见习记者 崔晓丹 3月26日，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》（以下简称《通知》）。

《通知》从加强借款人资质核查、加强信贷需求审核、加强贷款期限管理、加强贷款抵押物管理、加强贷中贷后管理、加强银行内部管理等方面，督促银行业金融机构进一步强化审慎合规经营，严防经营用途贷款违规流入房地产领域。同时要求进一步加强中介机构管理，建立违规行为“黑名单”，加大处罚问责力度并定期披露。

银行发现经营贷要立即收回

并追究相应法律责任

《通知》显示，近期一些企业和个人违规将经营用途贷款投向房地产领域问题突出，影响房地产调控政策效果，挤占支持实体经济特别是小微企业发展的信贷资源。为落实好党中央、国务院关于促进房地产市场平稳健康发展的决策部署，防止经营用途贷款违规流入房地产领域，更好地支持实体经济发展。

一是加强借款人资质核查。切实加强经营用途贷款“三查”，落实好各项授信审批要求。

二是加强信贷需求审核。要对经营用途贷款需求进行穿透式、实质性审核，不得因抵押充足而放松对真实贷款需求的审查，不得向资金流水与经营情况明显不匹配的企业发放经营性贷款。

三是加强贷款期限管理。要根据借款人实际需求合理确定贷款期限。对期限超过3年的经营用途贷款进一步加强内部管理，确保资金真正用于企业经营。

四是加强贷款抵押物管理。要合理把握贷款抵押成数，重点审查房产交易完成后短期内申请经营用途贷款的融资需求合理性。

五是加强贷中贷后管理。要严格落实资金受托支付要求，加强贷后资金流向监测和预警。要和借款人签订资金用途承诺函，明确一旦发现贷款被挪用于房地产领域的要立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。

六是加强银行内部管理。要落实主体责任，完善内部制度，强化内部问责，加强经营用途贷款监测分析和员工异常行为监控。

七是加强中介机构管理。建立合作机构“白名单”。对存在协助借款人套取经营用途贷款行为的中介机构，一律不得进行合作。房地产中介机构不得为购房人提供或与其他机构合作提供房抵经营贷等金融产品的咨询和服务，不得诱导购房人违规使用经营用途资金。

政策解读

政策系多部门首次系统对经营贷进行管控

空壳公司或面临严查

南都记者采访易居研究院智库中心研究总监严跃进，严跃进认为这是银保监会等部门首次系统对经营贷进行管控的政策，进一步体现了房地产市场从紧从严的导向。

此次政策明确了一个概念，即“空壳公司”。这也是首次明确无实际经营的小微企业的名称。政策显示，行业金融机构要切实加强经营用途贷款“三查”，落实好各项授信审批要求，不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。从实际过程看，空壳公司确实存在骗贷且违规把资金投向房地产的嫌疑。类似空壳公司后续将面临较大的审查，严管空壳公司注册行为很关键。

严跃进表示，此次政策明确，对使用房产抵押的贷款，银行业金融机构要加强抵押物估值管理，合理把握贷款抵押成数。对抵押人持有被抵押房产时间低于1年的，审慎确定贷款抵押成数。从这里规定可以看出，这两年房产炒作过程中出现了一种做法，即先借款买房然后通过抵押来套取资金，这是一种很隐蔽的骗贷模式。当前对于此类抵押的做法进行规范，有助于打击“买房-抵押-融资-再买房”的炒房模式。

此次政策明确，银行业金融机构要对经营用途贷款需求进行穿透式、实质性审核。这里提及了“实质性审查”的内容，实际上也说明过去部分审查工作是被架空的。尤其是过去商业银行过多强调抵押的工作，对于一些抵押充足的贷款，没有去做实质性审查，自然造成了很多资金违规使用的情况。严跃进分析，通过此次政策，银行后续严查贷款需求将成为一项基本工作。

政策解读

完善银行信贷准入审查的机制

创新授信审批时对贷款需求审查的机制

广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉对该政策进行了点评，他认为政策完善银行信贷准入审查的机制，创新授信审批时对贷款需求审查的机制。

过去房地产价格明显上涨，银行对贷款偿还第一还款来源（企业生产经营收入）的重视程度下降，转而依赖房地产的抵押物，这是对贷款三查制度的违背。针对资金违规流入房地产市场的新问题新情况，监管部门对贷款授信审查流程、原有的贷款三查体系，做了新的要求和更新完善。李宇嘉表示，此次三部门提出切实加强经营用途贷款“三查”，落实好各项授信审批要求，对工商注册、企业经营、纳税情况等各类信息进行交叉验证，不得以企业证明材料代替实质性审核，就在于创新了授信审批准入的审查基础。

创新授信审批时对贷款需求审查机制方面，李宇嘉认为，文件重点强调了穿透式审查，线上线下结合等新机制，也就是通过追踪企业的交易对手来确定企业实际的经营范围和行业类型。对通过互联网渠道发放的贷款，应当与互联网贷款的相关规定结合，重点对企业的经营流水进行审查，将其与经营情况（经营收入、行业企业一般的资金需求等）进行匹配。

该政策严肃经营性贷款属于中短期贷款的财经纪律。李宇嘉分析，中小微经营性贷款一般都是短期的，主要用于企业生产经营采购、流动资金需求、暂时的经营困难等。明确经营性贷款周期一般不长以三年，超过3年的要列入重点贷款，进行每一笔的台帐单独记录和管理，追踪企业的经营情况，以生产经营周期、资金收支规律确定贷款周期。未来想通过接力货、循环贷来延长经营贷的做法，这个漏洞可能要被堵上了。

与此同时，李宇嘉认为政策明确多渠道的贷后资金审查，避免抵押物高评高贷，有利于加强银行内部监管。经营货之所以能够流入楼市，之所以能瞒天过海，授信层层审查能够通过，让贷款三查流于形式，披着实体经济贷款的外衣进入房地产市场，主要原因之一，就在于银行内部的理财经理、客户经理与外部的资金中介（小贷公司、私募基金、投资理财平台、房屋管家等等）和房产中介合作，共同套取资金。也就是说，整治银行内鬼是整治经营贷乱象的重要前置条件。所以，未来一定会加大对银行内部财经纪律上的审查力度和处罚力度。

最后，李宇嘉表示，该政策还加大了住建部门与金融监管部门的合作力度。目前，资金中介和房产中介二者在客户套取经营贷的过程中负有很大责任，但监管是相当滞后的，一方面资金中介很少受到监管，房产中介参与金融业务，也基本没有受到监管。这一次文件要求，银行业要建立资金中介的黑白名单制度，加大审查和诚信监管。同时，要求住建部门对房产中介参予抵押金融业务要建立相应的规范标准，从而将两个部门的监管合作，第一次真正的建立起来了。

编辑：陈欣

本文作者

黄璐

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南方都市报记者

陈欣

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