成立仅10年，销售规模便突破1000亿。上市仅一年，今年3月又力促旗下新力服务分拆上市。赣系房企新力，发展速度令人侧目。

摊开新力的2020年财报，业绩无疑是亮眼的，但规模扩张的背后，高居不下的融资成本，在吞噬着盈利水平；偏低的权益占比，也导致增收不增利。

南都大数据研究院统计，新力控股净负债率63.6%，同比下降3.4%；现金短债比为1.24倍；剔除预收款项后的资产负债率73.2%，同比下降约3%，处于“黄档”。可以预测，提前项目预售时间，加强结转速度，成为新力顺利转“绿”的重要策略。

权益占比偏低，增收不增利

2020年新力控股合约销售额达1137.35亿元，同比增长24.4%，完成年初1100亿的全年目标。其中，江西省权益合约销售额占约30.8%，大湾区占约23.9%，长江三角区占约28.7%，华中华西核心城市及其他高增长潜力地区占约16.6%。

从权益占比来看，新力控股权益合约销售金额504.2亿元，占合约销售额的比重为44.33%；虽然相较2019年同比增长11.8%，但权益销售额占比较2019年下降5%。

权益销售额占比偏低，也影响了新力控股的盈利水平。2020年实现营业收入280.69亿元，同比增长4.02%；累计毛利润68.60亿，同比下降14.24%；累计净利润20.38亿元，同比略涨1.20%，利润增速不及营收增速。

此外，毛利率下降至24.4%，净利润率同样有所下降，至7.3%。对此，新力控股管理层解释，一方面是土地成本有所上涨，另一方面过去收并购项目结转比较多。

多元化拿地保证毛利率24%-25%

新力在投资拿地方面还是趋于多元化，包括并购、产业合作、城市更新等等。2020年，新力获取了35项目，权益地价157.4亿元，总规划建筑面积达580万平方米。截至2020年末，新力应占的总土地储备达到约1,521万平方米，其中：

江西省应占权益土地储备面积为467万平方米，占总应占权益土地储备的约30.7%；

大湾区应占权益土储496万平方米，占总应占权益土储的32.6%；长三角区域应占权益土储306万平方米，占总应占权益土地储备的约20.1%；

华中华西核心城市及其他高增长潜力地区的应占权益土地储备为252万平 方米，占总应占权益土地储备的16.6%。

按照管理层的计划，将继续保持目前这样积极灵活多元的一个拿地策略。在公开的招拍挂市场拿地，可能占到50%的份额，收并购可能占到30%的份额，同时这种产业类勾地项目，包括一二级联动的城市更新的项目比重大概占到20%。“预期未来毛利率应该会在24%-25%的区间”。

踩线一条，融资成本仍处高位

 “三道红线”的政策，对新力这样的新晋黑马，是巨大挑战。

南都大数据研究院统计，截至2020年12月31日，新力控股有息负债为296.62亿元，同比增加12%；一年内到期短债为140.95亿元，同比大增21%；持有现金175.35亿元，同比上涨5.6%。

新力控股净负债率63.6%，同比下降3.4%；现金短债比为1.24倍，这两项符合监管要求。剔除预收款项后的资产负债率73.2%，同比下降约3%，但依然踩线。可以预测，提前项目预售时间，加强结转速度，成为新力顺利转“绿”的重要策略。

同时，为了降低融资成本，融资渠道得以多方面拓宽，但现状短期难以改善。2018年至2019年，新力融资成本分别为9.3%、9.2%。2020年新力融资成本下降0.1%至9.1%。这在去年相对宽松的融资环境下，显得较为突出，且在迄今已发布年报的房企中，处于绝对高位。

值得关注的是，组织架构进行调整后的新力，2020年员工人数3527名，同比减少3.4%，总薪酬指出3.77亿元，同比减少4.6%，人均月薪也从9018元微降至8907元。

集团上市仅1年后，物业立马分拆上市

集团上市一年后，瞄准物企分拆上市的风口，今年3月4日新力服务正式向港交所递交招股书，以缓解集团的融资压力。

招股书显示，新力服务在管面积由2018年的610万平方米增长至2019的1500万平方米，并进一步增长至2020年的3230万平方米，复合年增长率为130.9%。

截至2020年12月31日，新力服务管理的物业项目达233个，在管总建筑面积约3230万平方米；签约管理物业项目400个，合同总建筑面积约6760万平方米。

在递交招股书前夕，2020年12月20日，新力服务以4800万元，从康燕燕手中收购武汉天贝青60%的股权；2020年12月24日，以3000万元拿下南京和度60%的股权。两笔并购总共为新力服务的在管面积增添570万平方米，在非住宅领域的业务得到了扩充。

营收方面，新力服务收益由2018年的2.48亿元增长至2019年的5.37亿元，并进一步增长至2020年的10.06亿元，复合年增长率为101.4%。净利润则由2018年的1410万元增长至2019年的3530万元，并进一步增长至2020年的1.02亿元，复合年增长率为169.5%。

但是，新力交楼即维权，也成为新力逃不开的“梦魇”，这也考验着新力服务后期的服务管理水平。比如2020年4月，媒体报道南昌一位徐女士购入新力公园壹号一套商品房“公寓”，在付完首付拿到合同时却发现合同上商品房用途为“写字楼”，不仅不能用于居住用途，宣传所说的能落户也成泡影。

2020年7月，网友投诉南昌新力禧园违规建设，将小区架空层违建为“物业用房、地产办公用房”。南昌红谷滩区政府收到投诉后，责令开发商整改。

2020年11月，媒体报道南昌新力铂园不但涉嫌违规变相出售人防车位，且在人防工程未竣工验收的情况下，交付给业主使用。

策划：林广

牵头人：王艳玲

研究员：王艳玲 林广 伊晓霞 邱永芬 李美钰 黄露

南都大数据研究院 规模上市房企研究课题组出品

编辑：黄露

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