销售增速四年最低！花2353亿拿地的保利，能否重回前三？
尽管稳居行业第五，央企第一，但是“重回前三”似乎成为保利的“梦魇”。2020 年，保利发展实现签约金额 5028.48 亿元，同比增长 8.88%，自 4 月份起连续 8 个月单月销售额创历史新高。但不得不提的是，这一增速依旧是近四年来最低的。
受疫情、高地价项目成为结转主力等影响，2020年利润增速也有所放缓。不过龙头房企依旧在现金流、三道红线上体现了较好的成绩，持续保持“绿档”。
销售增速四年来最低
2020 年，保利发展实现签约金额 5028.48 亿元，同比增长 8.88%，自 4 月份起连续 8 个月单月销售额创历史新高，市场占有率提升至 2.90%；签约面积 3409.19 万平方米，同比增加 9.16%。
报告期内，公司一二线城市及 38 个核心城市销售贡献分别为 74%和 75%。分区域来看，珠三角及长三角销售合计占比达 52%，较去年提升 6 个百分点。
2020 年公司在 16 个城市排名市场第一，39 个城市排名市场前三。单城签约过百亿城市 15 个，较 2019 年增加 2 个，合计销售贡献超 2700 亿元。其中广州、佛山合计销售规模超 820 亿，成都超 200 亿，上海、杭州、南京、北京等超 100 亿，核心区域及城市深耕效果显著。
不过，2020年8.88%的销售增速，也是2016年以来的最低增速。回顾2017年至2020年，保利全年销售额分别完成了3092亿、4048亿和4618亿，增速分别达47.2%、30.9%和12.91%。
高地价项目拉低利润率
2020年，保利发展实现营业总收入2432.08亿元，同比增长3.06%，收入规模持续提升。其中房地产开发收入2263.76亿元，占比为93.08%。两翼产业实现市场化收入154.32亿元，同比增长36.49%。
两翼业务具体来看，保利物业截至2020 年底，在管面积到 3.80 亿平方米，合同面积达到 5.67 亿平方米，合同管理项目 1948 个。2020 年，保利物业实现营业收入 80.37 亿元，同比增长 35%。 保利商业2020 年新签约购物中心 20 个，截至2020年底累计开业大型购物中心26 个，开业面积 178 万平方米，分布于广州、上海、武汉等 14 个城市。
期内，保利发展实现净利润400.48亿元，同比增长6.64%；归母净利润289.48亿元，同比增长3.54%，增速也在放缓。回顾2016-2019年，保利归母净利润增速分别为0.6%、25.86%、20.92%和47.9%。
2020年毛利率为32.59%，同比下降 2.38 %。对此，保利发展表示，主要是由于 2017-2018 年获取的高地价项目成为结转主力，相应拉低利润率水平。
随着合作项目增多并逐步进入结转期，公司实现投资收益61.41 亿元，同比大幅增长 65.91%。同时，公司本年税金等支出的减少有效对冲了毛利下滑的影响，2020年公司净利率为 16.47%，同比增长 0.56 %。
2353亿斥资逆势拿地，下半年占比65%
保利发展在2016年、2017年持续加大拿地力度，拿地金额分别为1214亿元、2765亿元，同比增幅高达85.1%、127.8%。进入2018年后，拿地节奏有所放缓。2018年、2019年的拿地金额分别为1927亿元、1555亿元，同比分别下降30.3%、19.3%。
2020年，保利发展继续在拿地上发力，拿地金额同比增长51%至2353亿元。新拓展项目 146 个，新增容积率面积 3186 万平方米，拓展成本 2353 亿元，分别同比增长 19%和 51%。
财报指出，保利坚持深耕“中心城市+城市群”，资源结构不断优化，全年 38 个核心城市拓展金额占比达 83%，同比提升 4 %，新增货量中住宅类占比约 85%。受资源集中的影响，拓展平均楼面地价提升至 7388 元/平方米，相比2019年增长27%。但是拓展溢价率 13%，还是低于行业平均溢价率水平。
值得关注的是，在2020年下半年土地市场趋于理性时，保利集中发力获取资源，三、四季度拓展金额占全年总投入的 65%。
三道红线持续“绿档”
土地投资加大直接影响现金。期内经营活动产生的现金流量净额为151.5亿元，同比下降61.31%。年报解释其主要原因是项目投资规模增加，支付合作单位往来款增加。
为强化现金流，2020年保利发展累计实现销售回笼 4706 亿元，回笼率为 93.6%。报告期内新增直接债务融资83.1 亿元,平均成本 3.60%，以低成本储备长期发展资金。
截至报告期末，保利发展有息负债综合成本4.77%，同比降低 0.18 %。账面有息负债总额2968亿，同比增长10%；其中一年内到期短债占比21.76%。
资产负债率78.69%，剔除预收账款资产负债率68.74%，净负债率56.55%，现金短债比1.82，均符合“三道红线”中绿档企业标准。
策划：林广
牵头人：王艳玲
研究员：王艳玲 林广 伊晓霞 邱永芬 李美钰 黄露
南都大数据研究院 规模上市房企研究课题组出品
编辑：黄露
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