作为公募基金一大类全新品种，公募REITs今日终于开售。新产品发售火爆，首批九只基金出现了多倍超募的现象，同时9只产品同时发布提前结束募集的公告。5月31日晚间深交所官微发布媒体声音，主要观点为“REITs投资价值需理性看待！”

中国版公募REITs开启

REITs全称为Real Estate Investment Trusts，即不动产投资信托基金，已经成为国际资本市场的重要金融投资产品。

这种产品是实现不动产证券化的重要手段，通过发行收益凭证汇集投资者的资金，交由专业投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资收益及时分配给投资者的一种投资基金。

券商数据显示，截至2021年4月，全球的REITs市场总规模达1.456万亿美元，其中权益型REITs达1.37万亿美元。有183个类别的REITs在纽约证券交易所中交易，交易的市值规模达1.269万亿美元。

本次国内的公募REITs产品的推出，对企业来说可以有效盘活存量资产、拓展权益融资渠道，对公募基金来说可以拓展产品类型，对投资者来说可以优化资产配置结构，以较少的资金分享到大型基础设施的项目收入和资产增值，增强不动产投资的流动性，可谓是“三赢”的局面。

券商分析称，REITs产品为投资者提供了一个便捷投资具有基础设施属性的标准化产品，兼具资本增值的“股性收益”和高分红的“债性收益”，且具有抗通胀性。对机构投资者来说，过往投资基础建设类项目通过“非标”的渠道进行，受到高度限制，而此次REITs产品为标准化公募产品，全国社会保障基金、基本养老保险和年金等大型基金均可参与。对个人投资者来说，虽然此次首批发行的项目预计向公众发行的比例偏低，但我们预计后续会逐渐放开并提高公众的参与度。REITs产品为公众投资者提供了一个可以小额化参与基础设施建设的途径，一旦公众参与度后续提高，则产品的流动性可以进一步上升。

首批基础设施公募REITs一日售罄！

从首批的9只REITs产品的基础设施项目类型来看，标的主要集中在产业园、收费公路和仓储物流。

证监会新闻发言人高莉介绍，首批REITs试点项目涵盖高速公路、工业园区、仓储物流、污水处理和垃圾发电等多种资产类型，募集资金用于新的基础设施和公用事业建设，重点投向补短板领域。下一步，证监会将及时总结试点经验，适时稳步扩大基础设施REITs试点范围。

券商分析师称，由于REITs产品要求每年至少保持将收入的90％以上以分红的形式回馈给投资者，因此对REITs投资者来说，稳定的分红现金流收入是投资收益中最重要的一环。根据NAREIT的数据，将REITs Index的收益拆分为资本增值收益和分红收益，自1972年开始权益型REITs产品的年化收益率为12.68％，其中年平均分红收益高达7.47％，稳定高于来自资本增值的收益5.21％。

5月31日首批公募REITs一开售便十分火爆，公募REITs基本上午就已卖完。据悉，9只公募REITs将都启动比例配售，最高配售比或不足3%。

5月31日，首批9只基础设施公募REITs同时发布《关于公众投资者募集期提前结束的公告》。公告显示，截至5月31日，4只基础设施公募REITs公众投资者的有效认购申请份额总额均已超过公众投资者的募集上限，公众发售部分的募集截止日提前至5月31日，6月1日起不再接受公众投资者认购申请。

平安广州交投广河高速公路REITs提前结束募集。

红土创新盐田港REITs提前结束募集。

公募REITs投资价值需要理性看待

基础设施公募REITs销售火爆的背后，监管层也开始提醒风险。5月31日晚间，深交所官微媒体专栏发布了观点，其表达的是，公募REITs投资价值需要理性看待。在基础设施公募REITs销售之前，深交所也发布了基础设施公募REITs风险提示。

基础设施基金份额可上市交易，注意折溢价风险

需要注意的是，基础设施基金符合上市条件的，经基金管理人向交易所申请基金上市，由交易所向基金管理人出具上市通知书，基础设施基金份额可在交易所上市交易。基础设施基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内方可卖出。公募REITs成立之后只能通过二级市场买卖，届时需要注意基金的折溢价风险。

中金公司研究部认为，考虑到资本市场对于REITs产品及其投资逻辑尚不甚熟悉，不排除首批产品上市后二级市场价格出现一定波动。从境外市场来看，出现过部分REITs产品上市后类似股票大幅上涨或者下挫的现象，建议投资者理性看待首批上市REITs投资价值，避免追涨杀跌，导致投资损失。

采写 南都记者 周亮

编辑：周亮1