南都讯 记者赵青 实习生高宇栋 通讯员刘娅  广州的蒋某在不知情的情况下购买了“凶宅”，要求解除合同退还定金，张某则认为命案发生在隔壁不同意退款，双方因此闹上法庭，近日广州市白云区人民法院审理了这起因“凶宅”引发的退房纠纷案件。

花363万买的房竟发生过命案

房主称事发现场在隔壁拒退钱

2020年5月，蒋某经中介某鸿公司介绍，向张某购买广州市白云区某小区房屋，双方签订的《房屋买卖合同》约定房屋总价为363万元，定金20万元，中介费由买家蒋某承担。

次日，蒋某向张某支付定金20万元、向某鸿公司支付中介费6万元。之后，蒋某发现涉案房屋曾发生凶杀案，要求终止履行合同并退还定金20万元。

“房子不是‘凶宅’，命案发生在隔壁的201房，是相互独立的。我让中介卖房就已经明确告知这个事实，没有故意隐瞒。”张某不同意终止蒋某要求，随后被蒋某诉至法院。

诉讼中，法院前往公安分局档案室调取刑事案件档案，档案显示，2013年涉案房屋的隔壁201房发生过凶杀案，但凶杀案发生时涉案房屋与隔壁201房打通为一套房屋。

根据涉案房屋不动产权证的房地产平面附图显示，涉案房屋的南侧与201房相邻。

即使房屋恢复物理间隔

不影响发生过命案的事实

涉案房屋是否发生过非正常死亡事件？《房屋买卖合同》能否解除？这些问题成为案件争议焦点。

根据法院调取的刑事案件部分档案中的现场勘验笔录可知，涉案房屋在凶杀案发生时与相邻的201房打通为一套六室两厅的房屋，据此可以认定涉案房屋发生过非正常死亡的重大刑事案件。

法院认为，即使涉案房屋与相邻的201房在出售时已被恢复物理间隔，但不影响涉案房屋曾发生过非正常死亡的重大刑事案件的事实存在。

本案中，房屋的质量除房屋的主体建筑、装修等客观质量外，还包括房屋是否便于生活居住使用等交易价值，对交易价值之瑕疵的救济应与质量之瑕疵作同一处理，可类推适用质量之瑕疵的规定。

中华民族传统习俗中存在追求喜庆吉祥、忌讳死亡和趋利避害的心理，这并非封建迷信的范畴，而是社会传统遗留下来的一种善良无害的风俗。

根据我国传统的民风民俗及公众的一般心理，房屋内发生过非正常死亡事件，将导致普通民众在正常交易情形下通常不愿购买该房屋。

根据《民法典》相关规定和前述分析，涉案房屋发生过非正常死亡的重大刑事案件属于标的物质量不符合质量要求，原告蒋某可要求解除合同。

最终，白云法院一审判决解除双方签订的《房屋买卖合同》，被告张某向原告蒋某返还定金200000元、赔偿中介费损失60000元。被告张某不服，提起上诉，广州市中院二审判决，驳回上诉，维持原判。

购买前出售人具有告知义务

故意隐瞒或构成欺诈

“凶宅”本身是一种文化现象，并没有明确的标准。需要结合事件的恶性程度、发生的事件以及社区影响等因素，综合认定是否对房屋居家和市场价值造成影响。

本案中，原告所购买的房屋2013年发生恶性凶杀案，虽然涉案房屋现在做了隔断，但是当时是连为一体，处于“凶宅”的范围。

“凶宅”属于直接影响案涉房屋交易的重大信息，不管按照合同约定的告知义务还是根据诚实信用原则，出售人在出售案涉房屋时均应向购买者告知上述信息，由购买者自己决定是否购买。

法官表示，如出买方明知而故意没有将上述信息告知，故意隐瞒了真实情况，从而影响购买方的正确判断，最终做出违背自己真实意思的表示，其行为构成欺诈。购买者在法律规定的期间内，可以向法院请求撤销买卖合同。

编辑：赵青

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赵青

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南方都市报记者