最新！2021年三季度城市更新数据：数量规模明显上升

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原创2021-11-29 11:09

2021年三季度，土地市场方面，随着第二批集中供地落锤，深圳只有一宗流拍。在供地紧张、土拍市场热度不减的情况下，深圳城市更新作为存量用地二次开发资源，其表现依然备受关注。

据合一城市更新集团、深圳市城市更新协会统计数据，2021年三季度（07月01日-09月30日），深圳拆除重建类城市更新项目累计：计划公示公告46项，其中计划公示18项，拆除重建类计划公示315.4公顷；计划公告28项，拆除重建类计划公告290.4公顷；规划公示公告59项，其中规划公示36项，拆除范围面积共570.9公顷，规划公告23项，拆除范围面积共357.5公顷；实施主体公示项目13个，拆除范围面积共71.8公顷，开发建设用地面积42.6公顷。

(2021年三季度深圳市各区拆除重建类城市更新项目统计图)

整体概述：数量和规模同比环比均明显上升

据数据统计，三季度城市更新单元计划公告数量及规模同比、环比均呈现上升趋势；规划公告同比数量降中有升，规模上升明显；实施主体公示同比、环比均下降。

其中，计划公告数量整体同比上升75%、环比上升64.7%，规模整体同比上升19.7%、环比上升32.4%。整体同比、环比上升，且推动速度加快。加快因素主要为三方面，考虑防止大拆大建新政避险与十四五规划纳入不确定性，加之通过计划立项提升项目价值等。

规划公告数量整体同比上升15%、环比上升21.1%，规模整体同比上升146.6%、环比上升15%。

除此之外，三季度城市更新单元规划容积率、移交率处于高位。规划公告平均容积率为6.7，平均移交率达40.3%。其中，罗湖规划公告平均容积率13.3，龙华平均移交率达40.9%，分列区域首位。

另实施主体数量整体同比下降7.1%、环比下降13.3%；规模整体同比下降39.8%、环比下降15.5%。下滑原因是三季度拆迁难叠加融资难，期待城市更新条例相关细则尽快出台，助力拆迁实施进程。

三季度城市更新市场主要特点为：大项目大统筹仍是当前项目审批的主基调，各区陆续推出重点更新单元、民企和股份公司为主；规划建筑类型以住宅为主，龙岗规模最大；实施主体以民企为主，达92%，计划实施率处历史高位，达34.4%，规划实施率55.2%。

规模分片区看：龙岗领跑，改造类型以村改为主

据研究数据，从规模看，三季度城市更新计划/规划的公示及公告项目数量排名第一的均是龙岗。其中，龙华、坪山、南山、盐田、大鹏均无计划公示项目；南山、福田、盐田则无计划公告项目；规划项目中只福田无项目公告。

改造类型方面，三季度城市更新项目计划/规划公示及公告的类型均为村改和工改，无其他类型项目。

其中，计划公示项目中，村改和工改项目数分别占比61%和33%；计划公告项目中，村改和工改项目数分别占比61%和39%；规划公示项目中，村改和工改项目数分别占比53%和36%；规划公告项目中，村改和工改项目数分别占比52%和39%。

前期融资走势：政策趋紧，需求迫切

由于城市更新项目开发周期长，本质上需以重资产模式运行。前三季度信贷政策趋紧迹象明显，近期更有多家房企暴雷，全国房地产资金紧缩的情况下，金融机构更青睐成熟项目，开发商融资需求迫切。

对比上半年，三季度城市更新项目前期融资更趋惨淡。三季度计划公示项目涉及前融的占比为0%，计划公告项目涉及前融的占比为21%；规划公示项目中，涉及前融的项目6个，占比17%。规划公告项目涉及前融的2个，占比9%；实施主体阶段涉及前融的项目4个，占比31%。

另一组上半年统计数据显示，上半年计划公示项目涉及前融的占比为14%，计划公告项目涉及前融的占比为13%；上半年规划公示项目中，涉及前融的项目9个，占比18%。规划公告项目涉及前融的8个，占比19%；上半年29个实施主体公示项目中，涉及前融的有17个，占比59%。

深圳土地整备利益统筹项目

土地整备利益统筹是属于三大拆除类（旧改、棚改、利益统筹）土地开发中的一项。面对过去土地统征、统转所留存的历史遗留问题、公共配套设施的历史欠账、土地利用碎片化等问题，土地整备利益统筹有利于统筹解决土地历史遗留问题和重大基础设施落地。

据统计，截至今年上半年，深圳市土地整备利益统筹项目计划立项累计132个，整备总实施规模5792.5公顷。整体表现为市场接受度提高，推动意愿增强。

热点区域仍集中于原特区外地区，从数量看，龙华区最多（44个），其次为龙岗和宝安，分别为33个、28个个；从规模看，龙岗规模最大（2328.7公顷），其次为南山和龙华，分别为878.1公顷、804.9公顷。福田和盐田无土地整备利益统筹计划立项项目。

深圳棚户区改造项目

据不完全统计，截至2021年三季度，深圳市棚户区改造项目累计34个，合计改造面积约267公顷，容积率基本处于6.0以上，项目所处的阶段各不相同，其中包含前期申报项目（包含意向/意愿征集/前期准备工作等）34个，已计划立项25个，实施主体公示25个，规划批复18个。值得注意的是，顺利进入开发建设阶段仅10个，占比约29.4%。

三季度，发生新进展的棚户区改造项目有7个，分布在宝安（5个）、罗湖（1个）和盐田（1个）。