据广州中原研究发展部监测，2021年，广州市二手住宅市场成交117103宗（自助网签+中介促成网签，下同），同比去年同期（131009宗）回落10.6%。其中下半年仅成交41891宗，同比去年下半年下降49.6%。

2021年，市场调控轮番出台，增值税“2”改“5”、利率上调、放款周期延长，指导价出台等等。据监测，目前二手业主报价指数下跌至29.2%，为近几年低位水平，市场已从2020年的“卖方市场”逐渐转变为“买方市场”。

在首轮公布的96个指导价小区中，天河独占54个，黄埔区以23个紧追其后，这两区的二手报价目前下调幅度分别达3.6%、4.0%，多个楼盘降价达50万以上。

不少板块优质二手项目与周边一手楼盘价格倒挂。比如科学城板块的优质二手项目——新福港鼎峰在售均价53000-55000元/平，远高于一手保利罗兰国际的42000元/平，促使不少原本打算置业二手的客户转移至一手市场。

据监测，2021年二手成交面积段以小面积居多，其60-90平成交最多，占比36.9%，60平以下占比20.9%，都比2020年有所上升。相对之下，面积超90平以上的户型，成交量都较2020年有所减少。

对比2020年，广州各区成交均出现下滑，外围花都、南沙、黄埔三区成交环比分别下降20.2%、27.8%、24.7%，番禺16381宗的成绩继续夺得各区榜首。外围花都、南沙、从化、增城整体跌幅明显较中心区域高，外围区域普遍跌幅在15%以上，中心区跌幅基本处于8%以下。

广州中原研究发展部认为，2022年楼市调控放松的可能性偏低，价格可能还会持续下行一段时间，市场成交或持续保持僵持，预计难以重现“小阳春”行情，2022年月度成交或在8500-9000宗水平。

番禺区：华南板块成交下滑超三成

2021年，番禺区二手住宅成交16381宗，环比下滑8.3%，网签均价26687元/平。广州二手成交前十楼盘中，番禺独占四席，分别为祈福新邨、广州亚运城、丽江花园、华南碧桂园。

目前钟村板块需求依然处于板块高位，祈福新邨市场盘源充足，客户可选择性较多，整体售价适合刚需客户，目前成交均价基本集中在27000-40000元/左右，套均300-400万元/套左右，对于刚需客户仍有较强的吸引力。

华南板块需求有较大程度的下滑，二手带看量和新增客户数量同比2020年下降3成以上。这与该板块优质盘源以大面积的改善型房源为主，“卖一买一”的客户未能及时回笼资金换房等不无关系。

荔湾区：

散盘成交占比38.4%

2021年，荔湾区二手住宅成交7990宗，环比下降3.5%，网签均价35551元/平，散盘房源成交占比38.4%，环比净增6.7%。由于指导价房源基本以小区房源为主，楼梯楼散盘基本不会纳入指导行列，促使该区购房客户以刚需为主，置换需求明显减少；另一方面，散盘房源入市门槛偏低，套均总价基本在150万元/套左右，对于首次置业的刚需客户有比较大的吸引力。

白云区：

机场路成交下跌两三成

2021年，白云区二手住宅成交11692宗，环比下降2.0%；网签均价为27957元/平。

罗冲围板块需求持续活跃，成交量冲高至市中心各板块的榜首位置，2021年月均成交量高达180宗左右，板块内热盘富力半岛花园、富力桃园成交均价为34939元/平、36004元/平。

机场路板块成交有所回落，月均新增上门客数量同比2020年同期下跌2-3成左右。板块业主叫价相对强硬，议价幅度基本在3%左右，不少客户接受意愿较低。

天河区：

珠江新城不少房源降价百万，客户减少两三成

2021年，天河区二手住宅成交15290宗，环比下降8.0%，网签均价为54803元/平。

珠江新城板块受政策调控影响，市场氛围降温严重。在指导价调控出台以后，客户观望情绪加重，上门客户减少2-3成左右，不少楼盘月度仅零星成交。2021年中原成交占比下跌至18.8%，同比减少3.1%。据了解，不少盘源下调报价幅度基本在5%左右，多个盘源让利超百万。比如，中海花城湾的一套151平的房源，原报价为2720万元，现由于业主急需资金回笼，因此下调报价至2600万元，整体总价直降120万元。

2020-2021年天河区珠江新城板块成交占比

一向受刚需青睐的东圃板块，2021年“盘多客少”，二手带看量、新增客户数量同比2020年亦净减约2-3成。

海珠区：

海珠西板块需求活跃，光大花园降价或达5%

2021年，海珠区二手住宅成交16345宗，环比下滑0.7%，均价为41977元/平。

在2021年，海珠区整体成交跌幅较其它区域相比最小，成交排名更冲高至各区第二位。该区抗跌能力较强的主要原因在于：海珠区目前市场价格相对合理，属于价值低洼区域，市场前景走势乐观，吸引不少原有意在天河、越秀的置业客户。

相对而言，海珠西板块比其他板块更为活跃。目前板块二手业主议价空间相对较大，以光大花园为例，部分放盘时间较长的盘源降价幅度基本在5%左右，大概30万元以上，置业客户遇到合适价格会快速入市。

越秀区：

年末学位房需求翘尾，小户型最受追捧

2021年，越秀区二手住宅成交11126宗，环比下降6.4%，均价为47790元/平。

年底东风东板块成交活跃度有所回升，新增客户数量、二手带看量较9、10月有所增加。主要由于目前贷款周期相对较长，从购房到过户需要较长时间，加上日后的装修、过户以及后期处理等所需时间较长，不少客户提前置业为孩子入学作准备。部分学位资源较好的小户型房源最受追捧，议价空间不大。比如11月成交的几套东风东44.5平方米房源，同一套户型，从原来的570万元到586万元，目前还有同类报价620万元。

南都记者邱永芬

编辑：黄露

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邱永芬

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南方都市报记者

黄露

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