“转贷后利率低至3.25%，5到10年先息后本，需要低息的资金尽快办理咯！”近期，不少贷款中介在朋友圈卖力宣传“转贷降息”服务，使得部分在房贷利率高点“站岗”的购房者们心动不已。

3月1日，广州市中级人民法院公号公布了一则“转贷”典型案例。案例显示，借款人肖某违反合同约定，擅自改变贷款用途，将经营贷款用于清偿房贷，结果被银行诉至法院。最终，法院判决，借款人肖某向某银行清偿借款本金180万元及罚息；在肖某不履行债务时，某银行对肖某提供的抵押房产折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；某公司（保证人）对肖某的全部债务承担连带责任。

所谓“转贷降息”，实际是一些贷款中介引导购房者将个人房产按揭贷款转换为利率更低的个人房产抵押经营贷款，以此降低房贷利率。在这个过程中，购房者要使用中介过桥资金结清房贷，再到新的银行办理经营贷归还过桥资金，同时还要向中介支付一笔服务费。

南都·湾财社记者调查发现，尽管贷款中介们声称转贷没有风险，但其背后涉及到复杂流程与多笔费用，实则暗藏着资金、个人信息以及法律层面等多重风险。 

“转贷降息”涌动，监管与银行机构也随之出手。针对部分借款人违规使用经营贷、消费贷提前还款的情况，今年2月，人民银行、银保监会指出，商业银行应持续做好贷前贷后管理，加强风险警示；监管部门将加大检查处罚力度，及时查处违规中介并披露典型案例。

房贷转经营贷如何操作

中介称100万元“转贷”可省利息26万元

 “最近有中介打电话说可以房贷转经营贷，转贷后利率3.9%，可以贷20年，以后也可以转公积金，我真的懵了，有人知道这是什么套路吗？”近日，一位来自湖北的购房者在社交平台上表示，她不确定中介声称的转贷业务是否靠谱，但仍然有些心动。

随着存量房贷与新增房贷间的利差扩大，前述购房者的想法并非个例。在记者走访的过程中，就有部分购房者坦言，自己之前在房贷利率高位时购房，眼看着房贷利率降低，资金也无力提前还贷，就想通过转贷的方式“铤而走险”。

南都·湾财社记者以购房人身份咨询了一名贷款中介，对方发来了一个算账的表格：假如贷款金额为100万元、贷款年限为20年，倘若采用等额本息的还款方式，按揭贷款、抵押贷款年利率分别为5.65%、3.65%，贷款置换后，购买者可以节省约26万元。 

那么，房贷转经营贷究竟是如何办理的？另一位贷款中介业务员向记者详细介绍了转贷的具体流程。他表示，大致流程是由购房者提前还款，中介机构垫资帮助购房者结清贷款银行剩余的房贷，同时还需要购房者注册申请经营贷所需的营业执照，然后将房产重新抵押给新的银行放款。

而针对多数购房者关于转贷后续是否存在风险的疑虑，该名业务员表示，“只要每个月按时还款的话，不会存在风险。”

“转贷”暗藏多重收费环节

100万元贷款收取4.5万元服务费

究竟是否如贷款中介所说的那样，转贷不存在风险？多位业内人士告诉南都·湾财社记者，并非如此，其背后实则暗藏多重风险，其中的高额“转贷”服务费就是第一重风险。

综合来看，多数名下没有公司的购房者想要申请经营贷，前期需要负担入手空壳公司、垫资赎楼、贷款申请服务费等费用，后期则需要承担每年固定的维护费用，以维系空壳公司的记账和报税业务，从而应对银行的贷后审查。

一名贷款中介业务员给南都·湾财社记者算了一笔账：如果需要入手空壳公司，注册公司的费用大约在4000元至4500元范围内，其中包括注册地址费、场地租赁费、代理记账费等。此外，申请人每年还需要支付2000元的维护费用。

完成了前述的流程后，申请人还需要向中介机构缴纳“过桥”等服务费。“如果按照100万的贷款金额来计算的话，还需要收取垫资赎楼、贷款申请等办理费用，整个流程大约45000元。”前述业务员表示。

不仅如此，南都·湾财社记者调查发现，部分贷款中介在前期宣传时声称不收或少收“过桥”等服务费，但在银行贷款审批并发放贷款额度后，要求申请人再缴纳一笔担保费。

除了多环节费用收取外，房贷转经营贷同样存在着违约风险、个人信息泄露风险以及法律层面风险。广东大同律师事务所律师冯骏接受南都·湾财社记者采访时表示，第一是存在违约风险，购房者申请经营贷时需签订金融借款合同，承诺资金用于经营需要，一旦银行发现购房者违约，则购房者可能面临“抽贷”等违约后果。

冯骏认为，转贷业务还存在着个人信息泄露风险。部分贷款中介机构会要求购房者提供身份信息、银行账户信息甚至相关证件原件，在这种情况下，很容易导致购房者的信息泄露，且维权难度较大。

监管发出警示

金融机构违规业务频收罚单

南都·湾财社记者注意到，自去年底以来，监管机构多次就违规转贷问题发布“风险提示”，信贷资金违规流入楼市更是成为监管重点。

去年12月20日，中国银保监会消费者权益保护局发布《关于警惕不法贷款中介诱导消费者违规转贷的风险提示》，明确指出将房贷置换为经营贷的操作隐藏着违约违法隐患、高额收费陷阱、影响个人征信、资金链断裂、侵害信息安全等风险。

其后，多地银保监局相继发文，向购房者发出风险警示。2月28日，广西银保监局在消费风险最新提示中称，近期，个人住房“申请提前还贷”需求旺盛，社会上一些不法中介机构或个人趁机冒充银行金融机构工作人员，以帮助“提前还贷”“转贷降息”为名，诱导金融消费者用经营贷、消费贷置换房贷，甚至违规办理转贷业务。提醒广大金融消费者，注意“转贷降息”可能隐藏的五大风险，办理个人住房提前还贷勿入转贷“陷阱”。

广西银保监局还提醒，消费者在自有资金充足，且短期内没有投资或较大采购需求的情形下，可以通过提前还贷、将住房商业贷款转为公积金贷款等方式降低利息负担。

在监管持续高压下，违规银行频收罚单。据南都·湾财社记者不完全统计，今年以来，已有民生银行、中国银行等银行因小微企业贷款资金被挪用于房地产领域被罚；江西新建农村商业银行、海口农商银行、工行辽宁省分行、招商银行济南分行等银行因个人消费贷款违规流入房地产领域、对公经营性贷款流入房地产领域、对个人经营贷款管理不尽职等原因收罚单。

银行经营贷审核趋严

业内人士：新办营业执照是重点监控对象

在部分购房者看来，银行“抽贷”似乎是小概率事件，只要“中介靠谱、材料齐全”就可以成功申请经营贷。而南都·湾财社记者走访多家银行发现，为防止资金违规流入股市、楼市，多数银行房抵贷业务审核标准较为严格。

以广州市为例，广州银行海珠某支行的客户经理向南都·湾财社记者介绍称，该行房抵贷业务支持一押、二押，其中一押情况下的经营贷利率在4%-4.5%范围内，最长期限10年，最高额度约为该房产价值的70%。此外，该行要求申请人需持股公司10%及以上，申请时还需提供公司营业执照、对公流水、婚姻证明等。如果对公流水过低、不符合该行的界定标准，则需要提供个人账户流水。

部分银行则对房产情况有着更严格的审核标准。招商银行广州某支行的客户经理对记者表示，该行经营贷的利率最低为3.2%，最高额度在1000万-1500万之间，且放贷额度最高不会超过房产价值的70%。此外，申请人名下的房产需要符合两个条件，一是总价值在100万元以上，二是房产楼龄在30年以内。申请时还需要提供营业执照、对公流水、业务合同、纳税记录发票等。

长沙银行广州一支行的工作人员也表示，目前该行经营贷利率最低为4.5%，最高额度取决于系统评估的房产价值，2000万元以内。在房产的准入门槛上，该行需要申请人名下的房屋购买期满半年。在申请材料方面，申请人需提供公司经营流水、营业执照、业务合同及贷款用途证明材料等。“如果客户没有满足我们行经营贷的自动审批条件，那银行就会下户，让客户提供更多相关的辅助材料。”前述工作人员称。

一位银行贷款审核员还向记者透露，在经营贷的申请人中，新办营业执照、新变更法人股东均为重点监控对象。“而且经营贷每个季度都要提供相应报表做贷后审查，公司每年营业额要稳定增长否则不能续贷，即便申请人能连续几年每个月都做合规流水，那成本会非常高。”

采写：南都·湾财社记者 王文妍 王蕾娜

编辑：戴越,任先博

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