3月31日上午，万科举行2022年业绩发布会。据万科2022年财报，2022年，万科房地产业务的毛利率为19.78%，同比下降1.96个百分点，补回折旧摊销后的毛利率为20.6%。

此外，万科 5038.4 亿元营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为 4704.5 亿元，占比 93.4%；来自物业服务的营业收入为 257.7 亿元，占比 5.1%。虽然2022 年经营、服务业务保持快速发展，但对营收和利润的贡献还是有限的。

2023年之后毛利率会有一定回升

针对利润问题，万科执行副总裁、财务负责人韩慧华表示，万科整体的毛利率为19.8%，其中开发业务的毛利率是20.4%，中间的差额主要是因为万科对经营性的业务在会计上采用成本法核算，补回折旧摊销后，一定程度上会影响整体毛利率的表现。

对于毛利率的未来趋势，韩慧华直言开发业务的毛利率对比过去确实有一定的下降，原因在于受房地产环境影响下销售大幅下降，导致毛利率有一定的压力，而且因为房地产结算有一定的滞后性，随着销售资源逐步地进入到竣工交付，销售端的压力会在未来1~2年在结算当中有所反映，所以结算毛利率应该说阶段性还是会有一定下滑的压力。

“我们相信经过一段时间的调整，开发业务的毛利率还是能够稳定向好。”韩慧华同时指出，从目前来看，万科整体的投资兑现率和盈利表现都还是比较好的，相信2023年之后毛利率会有一定的回升。

据万科2022年财报，2022年，万科房地产业务的毛利率为19.78%，同比下降1.96个百分点，补回折旧摊销后的毛利率为20.6%。

“经营服务业务赚的是小钱、长钱和辛苦钱”

当被问及经营业务未来表现时，万科董事会主席郁亮分享了他的看法。

他认为，新发展阶段下，经营性不动产对投资者的吸引力在明显变强。经营性不动产的收益率与全社会平均回报水平之间的差距将逐渐缩小，其能够创造长期、稳定回报的优势会变得更加明显，优良的经营性不动产也将更加受到各类投资者的欢迎。与此同时，融资渠道的开放将实现经营性不动产“投融建管退”的闭环。目前政策层面对经营服务类业务重视度越来越高，REITs、不动产私募股权基金、长期租赁住房贷款等都已逐步开放。

在郁亮看来，万科的经营服务类业务优势在于方向对、起步早、布局全、协同多。一是起步比较早，学费基本已经交完。二是布局赛道比较全，各个业态都有，并在各自领域做到了数一数二。三是各个业务之间可以协同，例如目前已经在共同参与综合性城市更新项目，共同服务大客户等。

郁亮对于经营服务业务的未来表达了信心，称从中长期看，万科经营服务业务处在增长轨道上，整体收入今年会保持两位数增长，对集团贡献更多的正向盈利。当然，他也提到，经营服务业务赚的是小钱、长钱和辛苦钱，万科会保持耐心。

南都·湾财社记者 王艳玲 孙阳 

编辑：黄露

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