今年2月初，中山市三乡镇大翼御景豪庭的业主们收到了开发商的《收楼通知书》。当业主们前去收楼时却发现，小区内原本规划的篮球场和绿化竟然变成了数十个停车位，而且开发商并未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，涉嫌违规交楼。

有业主表示，在存有上述问题的情况下，开发商却发了《收楼通知书》，强制要求业主收楼，如果逾期未收楼，将视为默认收楼，并计算物业管理费和物业保修期。三乡镇城市建设和管理局（以下简称“三乡镇城建局”）表示，该小区未办理综合验收手续，已经责令开发商停止交楼行为。

市民投诉：

1、小区绿化被私改成停车位

业主付先生在三乡镇大翼御景豪庭购买了一套房子，合同约定2022年12月31日交楼。然而，开发商却未能按时交楼。直到2023年2月4日，开发商中山市鸿庭房地产开发有限公司给业主们发了《收楼通知书》。

当业主们高高兴兴地前往小区准备办理收楼手续时，却发现了很多不对劲的地方。“小区里面突然多了很多停车位，这个跟以前业主看到的情形完全不一样。”一位业主表示，后来他们经过思考比对过之后才明白，原来是小区的很多绿化被私自改成了停车位。

业主付先生告诉南都记者，小区内原本的规划中有一个篮球场，而篮球场的位置也被开发商改成了停车位。

2、未办理综合验收手续便强制业主收楼

付先生表示，在准备收楼的过程中，他们曾提出要开发商出示小区的规划建设以及综合验收等证明，但开发商只表示证件齐全，却迟迟未能提供相关材料。

随后，业主们通过相关平台查询，并未找到该小区的竣工验收登记以及建设用地规划许可证。

付先生给南都记者出示了开发商的《收楼通知》，《收楼通知》明确要求业主要在3月1日—5日办理收楼手续，如果逾期未收楼，将视为默认收楼，并计算物业管理费和物业保修期。

“既然没有通过综合验收，为什么会强制业主收楼？”付先生称，开发商应该是为了规避逾期交楼需要进行赔偿的风险。

记者走访：

小区绿化已经“变身”车位

4月21日，南都记者跟随相关业主来到位于三乡镇大步村振兴路的大翼御景豪庭小区。该小区共有4栋住宅楼，住宅楼的前后两端有数十个停车位，而这些停车位就是业主们口中的“绿化”和“篮球场”。

南都记者看到，这些停车位上均没有停放车辆，一部分被楼盘的广告牌占用，部分车位的砖缝中长出不少小草。有业主表示，这些车位在2022年6月份以前还是种满草坪和树木的绿化，之后在业主们不知情的情况下就被改成了停车位。

在业主提供的照片和视频中显示，目前停车位所在的位置之前确实种的是草坪和景观树木。

在该小区住宅楼的后方有一处空地，目前已经被硬化，并被画成多个停车位。多位业主表示，该处空地原本的规划是小区配套的篮球场，也同样被开发商改造成了停车位。

4月21日，南都记者来到大翼御景豪庭售楼部了解相关情况。据销售经理阮先生告诉南都记者，开发商的负责人不在，相关问题正在与业主进行协商，暂时不方便接受采访。南都记者现场留下了联系方式，但截至发稿前，并未收到任何回应。

业主诉求：

尽快办理验收，恢复小区原规划设计

有业主表示，他们已经于3月15日向广东省有关部门进行了投诉，并提出了诉求。诉求包括：开发商必须尽快取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，在符合交房规定情况下交房。同时按日（每日）支付逾期交付违约金，违约日期从2023年1月1日算起。

如果在从2023年1月1日起的180天内，即到2023年6月30日为止，开发商仍未合法合规交楼，达到合同规定的退房条件，我们要求退房。开发商应在我们提出终止合同申请的30日内退回已付购房款及利息（按同类同期银行按揭贷款利率计算，由付款日起至退款日止）。

另外，在交房前恢复小区原规划设计。

3月30日，广东省有关部门对投诉进行了回复。回复称，经中山市核查，有关部门已向大翼御景豪庭开发商发出整改通知书，要求恢复小区原规划设计，并督促其尽快完成相关竣工验收手续。关于违约金方面，因属于合同纠纷，建议通过司法途径解决。

部门回应：

1、三乡城建局：

该小区未办理综合验收手续

4月24日下午，三乡镇城市建设和管理局通过三乡宣传部门，给南都记者发来了一份书面回复。

回复称，针对记者反映开发商在未取得相关证件情况下交付房屋的问题，该局工作人员已到现场核查，发现该小区未办理综合验收手续。针对该情况，已对开发商和物业公司发出整改通知书，并责令立即停止交楼行为，下一步指导督促开发商尽快完成综合验收手续后方可交楼。

2、中山市自然资源局：

开发商申请变更部分车位和公共绿地位置

4月25日下午，中山市自然资源局给南都记者发来一份《关于三乡镇大翼御豪庭绿化改车位的回复》（以下简称《回复》）。

《回复》称，所涉的“中山市三乡镇大翼御景豪庭”项目，于2017年办理了《建设用地规划许可证》，后于2018年9月办理了《建设工程规划许可证》，共分两期开发建设，其中一期共7幢建筑物（包括4幢住宅楼和3幢电房、垃圾房），二期共一座幼儿园，总建设规模共45322.9平方米。

《回复》称，大翼御景豪庭项目曾于2023年1月4日申请“建设项目规划条件核实”业务，不予通过的其中一个原因就是“地面小车停车位与报建总平面图布置不一致……”当时已要求其整改后再申请办理业务。据开发商自行描述，因部分用地被周边村民占用，无法按原许可实施建设。

关于业主所称的篮球场变更停车位事宜，《回复》称，中山市自然资源局工作人员经过核查大翼御景豪庭项目规划设计总平面图、竣工测量总平面图以及现场调查，该项目未设计和建设篮球场。关于其中提及的篮球场，经排查该项目临近的两个项目楼盘（大翼龙苑一、二期），并未在规划设计图纸和竣工图纸中设计建设篮球场。据询问周边村集体，得知有一个篮球场，权属为村集体用地，租给开发商使用。

《回复》还表示，目前大翼御景豪庭开发方申请办理建设工程规划许可证_施工图纸变更，变更内容为：变更地上小部分车位和公共绿地位置，项目变更方案公示由3月17日起分别在项目现场、中山日报、中山市自然资源局官网进行公示。

疑问：

公示期已过，规划变更是否通过？

 根据《回复》的说法，南都记者在中山市自然资源局官网找到了《大翼御景豪庭规划设计方案的公示》，发布日期为3月15日。该《公示》称，中山市鸿庭房地产开发有限公司向中山市自然资源局申请变更大翼御景豪庭（地址：中山市三乡镇大布村）规划设计方案。现根据相关法律、法规予以公示。

《公示》称，该项目的规划公示牌设在大翼御景豪庭售楼部门口、人行主入口、车库主入口处位置，公示期为本公示刊登之日起20个工作日。公示期内，该项目的相关利害关系人可以携带身份证、房地产权属证书等资料到中山市自然资源局第四分局查询相关情况，提交陈述、申辩意见书或者听证申请书。逾期未进行陈述、申辩或听证申请的，视为放弃上述权利。

距离公示期结束已经远超20个工作日，开发商的变更申请是否通过？是否有业主提出异议？对此，中山市自然资源局并未做出说明。

律师说法：

广东金桥百信（中山）律师事务所律师刘伟荣

就本案所涉及的法律问题，我认为以下四点需要大家注意的：

第一，商品房的交付条件，不但要符合国家相关强制性要求，还必须符合与业主签订的《商品房买卖合同》所约定的交付标准。而且，商品房至少应取得相关管理部门验收合格，取得房屋建筑工程竣工验收备案书以及供水、燃气等开通文件。否则，业主有权以商品房不符合验收条件为由而拒绝验收商品房。

第二，如果开发商在约定时间内，未将符合验收条件的商品房交付给业主，则视为开发商违约，业主有权依照双方签订的《商品房买卖合同》所约定的违约条款，向开发商主张违约责任。

第三，如果商品房未达到验收条件，而且业主拒绝收楼的话，根据《物业管理条例》第41条第二款的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。因此业主无需承担商品房交付前所发生的物业服务费。

第四，根据《民法典》第274条的规定，封闭小区内的道路、绿地、公共场所、公用设施、物业服务用房等均属于小区业主共有。而且，根据《民法典》第278条的规定，如改变共有部分的用途的，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，否则，开发商不得违反开发规划，擅自将小区绿地改为停车场。小区业主有权要求开发商停止侵害，恢复绿地原状。

南都中山新闻部出品

采写：南都记者 王卫

摄影：南都记者 吴进

编辑：王卫

本文作者

吴进

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南方都市报记者