在全年市场信心受阻，供需疲软的大背景下，2023年惠州楼市交上了一份平淡的成绩单。粤东世联行统计数据显示，2023年惠州全市累计成交住宅56956套，住宅网签面积599万平方米，全年住宅网签金额794亿元，上述三项数据相较于2022年，均有近3%跌幅。这一数据也是从2015年之后，惠州住宅网签数据、网签面积、网签金额年度三项最低数据。

粤东世联行相关负责人解释，受大环境经济影响，大多数开发商信心受阻，推盘意愿低下。众多开发商持续以价换量、降价促销，导致购房者观望犹豫，入市意愿严重不足。预计在2024年上半年，市场供需还将持续疲软态势。

全市住宅成交599万平方米，大亚湾位居榜首住宅卖了126万平方米

粤东世联行统计数据显示，2023年惠州全市住宅网签套数56956套，网签面积599万平方米，网签金额794亿元。总体而言，住宅供求双降，走弱态势格局未有改善，市场表现平淡。

其中大亚湾网签面积、总金额均成为惠州全市首位，网签126万平方米，网签金额212亿元。其次为惠城区，主城优势仍在，供求量仍在前列，全年网签面积122万平方米，网签金额172亿元，另外两个年度住宅网签超过100万平方米的片区分别是仲恺高新区和博罗县，住宅网签面积分别为115万平方米、105万平方米，住宅网签金额分别为135亿元、107亿元。惠阳、惠东、龙门三个县区位居后三位，网签面积和金额分别为64万平方米、53万平方米、14万平方米。网签金额64亿元、53亿元、14亿元。

数据显示，2023年住宅备案均价约13256元/平方米，同比基本持平，同时今年楼盘普遍折扣力度较大，价格让利多，预计实际网签均价同比下降10%～15%。惠阳区、大亚湾依然占据价格高位，备案均价约16000元/平方米；其次为惠城区，备案均价约14049元/平方米，惠东县、龙门县备案均价依然低于10000元/平方米。

惠州资深地产策划人胡光宇解释，实际上述数据统计的只是备案价，如果按照市场价格去定位，2023年惠州平均销售价格要比网签备案价至少低20%以上，甚至惠阳、大亚湾、惠东滨海等区域，价格要低于备案价20%-30%之间，“销售上基本都是打折、降价，送首付，一些销售较好的项目，都是价格上有明显让利的项目。”

开发商信心受阻，去年市场供应量近十年最低

面对5年期以上房贷利率历史最低，惠州有程度的放开备案价等众多利好政策，市场的反应不仅仅是交易量的疲软，在市场供应层面也同样是断崖式下跌。

粤东世联行数据显示，2023年商品房（包括住宅、车库、商铺、写字楼）供应面积为565万平方米，受大环境经济影响，大多数开发商信心受阻，推盘意愿低下，导致供应量下降明显，同比2022年下降19%，跌至近十年新低。

南都记者梳理，从2014年到2021年，惠州每年的新增供应年都超过1000万平方米，其中在2018年达到2000万平方米历史峰值后逐年下降，在2022年受市场影响，跌破1000万平方米，仅有696万平方米，但在2023年新增商品房供应量数据，进一步跌至565万平方米。

数据披露，2023年惠州住宅供应面积为469万平方米，供应套数44260套，同比下降25%，整体降幅明显，其中惠城区同比下降26%，但供应仍为全市榜首，主城优势仍在。实际上从供应节奏来看，2023年惠州全市商品房供应量分布呈现为市场环境缓慢复苏的“慢牛”曲线；供应量逐步上升在4月达到峰值100.28万平方米后，二、三季度呈现波动，10月份跌至最低后缓慢上涨。

具体到各区县供应来看，同比，除仲恺区上涨之外其余区县均下降，其中惠城区供应面积达180万平方米，同比下降约26%，降幅较为明显，但仍为全市第一，仲恺区供应面积120万平方米跃居全市第二，同比上涨8%。

即便住宅新增供应量锐减，但因为住宅去化速度慢，销售不畅导致惠州存量住宅去化周期依然较长，远超过8到13个月的安全周期，这也将进一步增加2024年惠州住宅市场的竞争态势。数据显示，截至2023年12月27日，惠州全市住宅可售面积约为1209万平方米，按照近12个月月均去化52万平方米，去化周期约23个月，从片区来看，仲恺区去化周期最短，约13个月，惠阳区、龙门县去化周期最长，均超40个月。

惠州全市涉宅地成交17宗，成交金额115.6亿元

世联行数据显示，2023年惠州市经营性土地（全类型）成交量共计954万平方米，同比下降18%，总成交金额196亿元，同比下降4%。

南都记者结合惠民之家、世联行的统计数据综合，2023年惠州全市涉宅地成交17宗，成交宗数不及2022年的一半；但成交面积约98.12万平方米，同比仅微跌1%；成交金额约115.59亿元，同比上升13.5%。尽管如此，但总体而言，全年土拍市场未能摆脱低迷态势，基本是国企扛大旗，大多数民营企业在土地市场并没有斩获。

从土地交易价格来看，仲恺区和博罗县成交地价上升的影响，全市商住用地平均地面价达11781元/平方米，同比上升16%；由于商服用地成交占比最高的惠东县地价相比去年下降六成，全市商服用地平均地面价达2420元/平方米，同比下降67%。

全年17宗涉宅用地中，只有6宗地被民营企业拿下，总成交面积TOP1为仲恺城发集团，拿地面积约64万平方米，总成交金额TOP1为恒力集团，成交总额约36亿元。

粤东世联行负责人周玉仁解释，从拿地企业性质来看，本土民企占3家，全国性民企占1家，平台公司占6家，民企拿地意愿减弱，平台公司底价托底拿地，阶段性影响未来新房供应节奏。

2024年惠州已取施工证潜在供应306万平方米，同比下降54%

统计数据显示，根据2023年已取施工许可证项目估算，2024年商住产品预计潜在供应约306.19万平方米，同比下降54%，外生区域施工积极性下降明显。

粤东世联行统计数据显示，2024年惠州无百万量级区县供应，惠城、惠阳、大亚湾以50万～100万平方米量级位居前三，大亚湾则同比下降65%；仲恺、龙门、博罗、惠东等四个区县供应量均在30万平方米以下，除龙门外均大幅下降。

惠城区取得施工许可项目11个，涵盖7个街区/镇，多为新项目或新分期，其中河南岸供应项目4个，体量最大，以鹏达南山壹号三期住宅为主。

惠阳区取得施工许可项目7个，涵盖5个街区/镇，多为新项目或新分期，其中淡水街道供应项目3个，体量最大，牧云溪谷花园单盘撑起新圩镇供应，三和、秋长等外生区域供应仍处于低迷状态。大亚湾取得施工许可项目12个，为惠州区域内最多，其中新项目4个。大亚湾西区为绝对供应主力，供应项目10个，各盘施工体量相较均衡；澳头供应项目2个。

仲恺区取得施工证项目4个，分别位于4个镇街，惠环仲恺大道城市更新项目进程放缓。龙门县取得施工证项目4个，其中公寓项目3个、住宅项目1个。博罗县取得施工证项目4个，其中2个为新项目，石湾、园洲等外生市场区域无新增潜在供应。惠东县：取得施工证项目2个，均位于平山街道且为年初取证，滨海度假区及其他区域无新增潜在供应。

采写：南都记者 蒋奇政

编辑：蒋奇政

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蒋奇政

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南方都市报记者