外墙开裂、房屋陈旧、室内漏水……这是广州市花都区新华街丰盛社区集群街2号居民楼常出现的情况。这座建于上世纪70年代的五层楼房，因年代久远，居住条件不佳，被鉴定为D级危险房屋。

2023年9月，广州市首批老旧小区成片连片改造项目——广州北站东侧老旧小区项目正式启动。该片区总投资约5.94亿元，重点开展片区内人居环境提升、老旧小区微改造等工作，集群街2号楼在项目改造范围内，被纳入多产权业主危房拆建试点。

“能否拆除了重建，这样改造更彻底。”在收集居民关于房屋改造意见时，丰盛社区居委会收到了居民这样的建议，经进一步摸查，相比于加固+微改造，集群街2号业主更青睐于危房拆建的方式。

“我家是两室一厅，但是一间客房和厅隔着外面的走廊，几乎可以说是两套房间，而且这里采光、通风都不好。”通叔今年60岁，长住在集群街2号居民楼，他希望可以尽快改善居住条件。“对这里有感情了，周边环境配套也很方便。”

改造前，集群街2号居民楼环境恶劣，居民盼改善。

“老旧小区改造过程中，之前就有其他项目居民咨询过能否拆除重建，但听说要出资时，大部分打了退堂鼓。这次街道在开展第2轮广州北站东侧成片连片老旧小区微改造政策宣讲和意愿摸查时，集群街2号部分业主表示愿意出资。收到诉求后，我们按照居民的想法，对该栋楼整体产权情况、业主意愿进行了有针对性的摸底，并将该意愿单独向（花都）区住房和城乡建设局报告，区住建局也立刻组织开展实施路径、政策等方面的研究。”花都区新华街道办相关负责人介绍。

居民自筹资金拆建房屋，缺少政策指引及类似案例参考。为此，花都区出台了《广州北站东侧老旧小区成片连片微改造项目危旧房屋拆除重建试点方案》，明确属于改造范围及对象的危旧房屋，经区政府同意，允许权属人（含权属单位）以拆除重建方式自行改造。“这样资金来源由政府‘大包大揽’转变为业主共同承担，政府给予激励，破解了多业主共有产权危房治理难题。”上述负责人表示。

集群街2号首层为16间商铺，二至五层为住宅共24户，其中15户属国有产权。区住房城乡建设局、新华街及社区居委鼓励区属国企作为实施主体，政府可给予扶持政策和资金补贴，鼓励集群街2号楼自筹资金进行拆建。

根据估算，集群街2号危破房拆建投资约800万元，按照“谁受益、谁出资”的原则落实业主出资责任，由业主共同承担改造成本，按照4600元/平方米的标准开展预缴资金筹集。

“一开始，有的人觉得拆迁是有钱赚的，不可能自己掏钱来更新；也有居民表示资金不充裕，对重建持观望态度。”丰盛社区居委会主任曾燕娜说，“我们先后召开了十几次业主大会，奔走往返各楼层，逐门逐户解释政策，了解他们的内心需求和想法，想方设法让居民吃下定心丸。”据了解，针对居民出资困难的问题，新华街联系银行为困难家庭提供低息贷款，着力破解“一户不同意、项目就停摆”的困局。

目前，项目已基本完成资金筹集工作。南都记者了解到，建设过程中，资金设立在社区名下的共同监管账户，由居民选出的2名党员或业主代表和居委监管人员共3人成立资金监管小组，资金的支出需要3人同时到场签名方可支出，资金支出明细会对居民进行公开公示。

3月18日，集群街2号正式开拆。按照计划，项目将于今年农历年底前完工，居民可以原址回迁，搬进新家。“目前，部分居民搬到儿女处暂住，也有部分居民在区属国企统一安排下有了住处。”曾燕娜说。

集群街2号也将按照设计方案逐步推进。“居民在危房拆建过程中‘唱主角’，他们是最大的甲方，深度参与了设计工作。”新华街相关负责人介绍。据了解，在严格控制增加建筑量的前提下，省建筑院设计团队根据居民意愿进行定制化设计。

集群街2号正式开拆。

“我们从去年11月份开始进行项目设计，跟花都区住建局、居委会、居民协商过很多次，我们尽量满足所有业主的合理诉求，按‘一户一策’进行精细化设计。”项目负责人之一林昊说。

从设计方案上可以看出，项目将对非成套住宅进行成套化改造，优化户型布局。在不减少原户型套内面积、满足规范标准的基础上，加装两部内置电梯，圆居民多年“电梯梦”。同时，完善基础设施，提升安全水平，比如重新设计楼栋供水系统，、铺设燃气管道实现“瓶改管”、改善消防设计等等。

另外，集群街2号楼南北两侧均临新华墟市，一楼商铺几乎个个都是“旺铺”，商铺设计也同样重要。“为了首层商铺便于分割出租，我们在结构上也做了很多调整。首层的结构柱设计是方柱，上面户主进行了结构的转换，转换成条形柱或者异形柱，这样可以更好地协调首层业主以及上层住户的利益。”林昊介绍。

“群众提困难、社区做方案，部门送答案。”新华街相关负责人用这样一句话总结了集群街2号楼的拆除改造过程。花都区住建局、新华街联合居委积极搭建沟通议事平台，开展多种形式基层协商，从政策宣讲到组织居民大会、入户走访等，结合实际定制“一户一策”，解决困难家庭拆建期间的租房安置，满足居民改善人居环境提升住宅品质的迫切愿望。

《广州北站东侧老旧小区成片连片微改造项目危旧房屋拆除重建试点方案》的出台，对项目实施方向、实施路径有重要的指导意义。“同时，这也是以点带面，推动类似房屋拆除重建的一次政策方面的探索性研究。”新华街相关负责人表示。

南都记者获悉，集群街2号改造是广州首个居民自筹资金“原拆重建”的案例。当谈到这一改造模式和完全交给开发商改造有何区别时，该负责人表示，最大的区别是可以体现群众在建设自己家园的主体地位，居民全流程参与，所有手续也是以业主集体或委托形式办理。

集群街2号危房治理业主表决大会。

“这种政府引导、居民出资、市场参与的多元化‘自掏腰包，原拆重建’的更新推进模式，为我们探索出一条多产权业主危旧房屋拆除重建新路子，有效推动共建共治共享的城市治理格局取得新成效。这一模式或有很大的可复制意义。”该负责人说。

统筹：李欣 冯芸清

执行统筹：廖艳萍 董晓妍

采写：南都记者蒋瑧 

花都区宣供图

编辑：廖艳萍

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廖艳萍1.08亿

南方都市报记者