• 1问：长实对香港“撤辣”有何看法？

郭子威：香港为什么会有辣招出台？因为当时炒房很热，房价被推到很高的水平，对于香港国际金融中心的地位，以及人才引进来说是有很大压力的。辣招在当时是非常好的政策。然而，疫情后经济复苏，房地产作为很重要的产业，在目前必须采取新措施。加之香港炒房现象已经不存在了，买房需求主要是刚需、刚改。这些客户也在承受着过高的成本压力。

去年底，香港撤销了部分辣招，但是成效不明显。港府观察到香港时机面对的情况，如果继续采取高税费压制楼市，本身有实际需求的买家就会被屏蔽在外。完全撤销辣招，是十分果断的决定，除了本地改善需求被拉动，也吸引到非香港居民，包括内地和海外投资。3月份一手房的成交量大涨，也反映出“撤辣”是贴合市场需求的，这是好事。

• 2问：Blue Coast的抢购，是管理层预料之中还是超过预期？

郭子威：肯定是超过预期的，但是不是完全超出预期呢？也不是。我们用这个“捞底价”去卖，预期有1万个认筹就很开心，但是最终达到2.8万个认筹。因为价格、优质项目及配套等原因，Blue Coast引发了市场对项目的高度关注。一星期后再推售186套供市场认购，连同首次推售，创造了开售8天累计逾540套被认购，占Blue Coast 约85%，套现逾100亿的佳绩。

我们分析客户情况，换房需求为主。一般来说香港市区2房为主，但是目前3房受欢迎是一个明显的趋势，包括700多平方呎的小三房、1000多平方呎的大三房。从项目的认筹和选房看到，认筹3房占比达到70%，剩下的30%为2房。

从客户群来说，香港本地居民占比80%，非香港居民占比20%。非香港居民中绝大部分来自内地的专才、高才。这些人在金钟、中环上班，如果长期居住的话，对香港岛更容易接受。

• 3问：您认为非香港居民占比多少，对香港楼市的健康发展是有长期支撑力的？

郭子威：目前，无论亚洲地区，还是内地四大城市，都在用不同的政策来吸纳人才，所以人才对香港也是非常重要的。人才抵港，居住问题就必须要解决。所以，非香港居民占比达到20%-30%，起到稳定楼市的作用。他们稳定的居住需求，对楼市、对房价，对经济都是非常重要的。

一方面，这些有购买实力的需求，对中高价房源的需求起到稳定作用，同时20%-30%的占比也不会推高楼价；另一方面中低价房源有来自香港本地居民的支撑，两部分加起来才是很健康的。

• 4问：后期定价策略是怎样的？你认为香港房价是否已经筑底？

郭子威：整个项目不惜工本打造，所有单位配置德国进口及制造橱柜系列，全盘单位的橱柜零售价总值近5亿元，确实想打造成香港岛地标建筑。当时目标是3.5万港元/平方呎，但是整个市场处于调整期，所以我们第一轮发售的价格肯定是“亏”的。香港房价在过去一段时间经历了约20%的下调，我们不可能盲目说去卖的很高。所以地段再好，也需要有一个打开眼球的价格。

所以第一轮就是捞底价，已经低无可低了。这没有问题，市场需求激活之后，我们就会调整价格。所以第一轮发售的第三批，房价微涨了0.8%-1.7%，就是要给市场一个信号：这个价格就是最后的机会了。第二轮发售在4月中旬，我们的价格在此调整，已经明显看到往上涨的趋势。再往后，Blue Coast第二期住宅部分的售价，我想一定会超过10%的。因为看到市场发生变化，购买力激发出来，香港房地产市场回复到了正常的过程。

• 5问：是不是香港所有楼盘都抓住了这波市场红利？哪些盘销售得更快一些？

郭子威：任何一个地方房地产的复苏，肯定是地段很重要。在当前，香港房价已经调整20%的情况下，交通好、环境好、有海景的房源肯定走在开始反弹的第一步。比如Blue Coast，不是每一个开发商都有我们果断的反应，很多开发商还希望能看清楚市场。但是很多时候不是你的价格不值，而是可能错过这一波，我们可以一波一波慢慢往上涨。

• 6问：对香港楼市接下来的走势有何预判？

郭子威：有一些购房者要确保降息之后，才会比较踏实。但那个阶段，香港房价肯定已经往上走了一波，当前就是很好的入市阶段。

我们对香港房地产是乐观的，成交量也会恢复到正常水平。什么是正常？3月份一手成交量4200多套，这也不算正常，这是在一个阶段突然间爆发的需求。正常情况下，香港月成交维持在1500-2000套，也就是一年2万套左右，才能保持健康长期发展。从乐观的角度看，今年房价上涨的机会是很大的。

文/王艳玲

（本文涉及货币单位均为港元）

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