今年初，领展房托以约7折“抄底”收购万科旗下最大零售物业——上海七宝万科广场50%股权，轰动业界一时。

近日，在领展房托2023/2024年度业绩发布会上，管理层回应称，早前集团公布收购上海七宝万科广场余下50%权益，内部回报率达10%-15%，外人看来似乎很高，但在目前融资成本之下只是一个合理的回报。

为何收购万科上海七宝广场？

公开资料显示，领展于内地的零售资产均位于四个一线城市，分别是深圳的领展中心城、广州的荔湾领展广场、天河领展广场、北京的通州领展广场、中关村领展广场以及上海的七宝万科广场。

上海七宝万科广场是一个高品质区域型购物中心。领展房托收购的原因包括：上海零售市场的基本面获得支持，该物业具有良好表现，议定物业价值较物业估值有所折让三个方面。

据领展房托介绍，自领展于2021年收购50%股权以来，尽管于三年新冠疫情期间面对严竣挑战，但该物业交出稳健的业务表现。在优质及多元化租户基础支持下，该物业在三年疫情期间维持了约95%的租用率。2023年录得续租租金调整率11.2%，且项目公司2023年的总收益较2021年增长了16.9%。

针对未来中国内地业务进展及计划，公司管理层表示，由于目前香港的资金成本不低，投资的内地物业IRR（Internal Rate of Return，内部收益率）须达到10%-15%的较高水平。报告期内，领展完成了对七宝万科广场余下50%权益的收购，这对于领展的业绩稳定有一定的裨益。与此同时，领展还在寻觅新的投资机会。

内地物业估值约352亿港元

作为亚洲市值最大及最具流动性的房地产投资信托基金（REIT），领展于2005年11月25日在香港联交所上市交易。

财报显示，去年领展房托收益按年增长了11%至135.78亿港元；去年度扣除与基金单位持有人交易前应占年内亏损约20亿港元，前一个年度录得盈利约154.5亿港元。其中，物业收入净额增长9.5%至100.7亿港元，主要来自去年3月收购的新加坡资产，以及于上一个财政年度完成收购澳洲及中国内地物业之全年贡献。

在内地市场上，受惠于零售资产表现改善、以及两项新收购的物流资产及完成收购七宝万科广场余下50%股权带来新收益贡献，领展内地物业组合收益总额及物业收入净额分别按年上升6.3%及10.6%（以人民币计算），总估值为352.33亿港元，较上一财年增加了6500万港元。

报告期内，内地零售物业组合租用率达96.6%，续租租金调整率转负为正，录得2.8%。主要原因为位于深圳福田中心区的领展中心城地库层实施策略性租务安排，原来的主要商户已被更换，从而成功带动租金上升。

在香港，物业组合收益总额及物业收入净额分别按年增长2.2%及0.1%，主要原因为香港停车场业务改善，惟部分增长被疲弱的办公室业务表现抵消。零售物业方面，租用率维持在98%的高水平；期内续租租金调整率升至7.9%，租金对销售额比例维持在12.6%的健康及可持续水平。

海外物业组合方面，领展的资产遍及澳洲、新加坡及英国，期内收益及物业收入净额分别为17.42亿元及11.88亿元，增长168.8%及约204%，主要来自新加坡资产的全年贡献。

回顾期内，集团的总负债比率由24.2%降至23.5%。于2024年3月31日的总负债（面值）为600亿元，净负债比率保持在19.5%的低水平。

采写/整理：南都湾财社记者 王艳玲

编辑：李美钰

本文作者

王艳玲

1.91亿

南方都市报记者

李美钰

3.6亿

南方都市报记者