广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文：

“下半年广州楼市成交量将回升，但主基调仍是‘以价换量’”

5.17房地产一揽子刺激政策的出台，528广州房地产新政，对市场成交产生了积极的推动作用。再加上部分开发商采取了以价换量的促销。6月广州房地产市场人气上升，创下了半年来最好的月成交量。

业内很多人都认为，广州限购、限售等政策都陆续放开了，房贷利率降到新低。首付比例（首套15%，二套25%）为历史最低，广州房地产已经到政策底了。

事实上，6月7日的国常会提出“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路”。广州作为拥有1800万常住人口，GDP超3万亿元的中心城市，在去房地产库存方面，完全可以大有作为。广州房地产政策工具箱仍有储备，相信下半年广州还将出台更务实、更有效的去库存政策。

2024年上半年，广州一手房网签量为27928套，二手房为50111套，楼价处于明显的价格回调阶段。无论是一手房，还是二手房，都是如此。当前，广州房地产市场仍处于缩量阶段，但已经接近成交底部，而价格仍有下调空间。

在下半年，保利、越秀、万科等市场份额较大的开发商的销售策略和价格策略，将决定广州楼市的走向。2024年广州房地产市场的主基调将是“以价换量”，预计下半年的成交量将回升。但正常情况下，将难以出现以往“金九银十”这样的销售旺季。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：

“下半年限购政策也有调整空间，但调整空间比较窄”

上半年北上广深4个城市商品房市场一二手加起来，总体上稳定住了。但主要是二手房市场回升明显，新房市场仍旧不温不火。出现了新房和二手房分化，二手房以价换量的趋势仍旧存在，低总价小户型的二手房源成交占比在回升。部分性价比高的高端改善呈现出点状火热的情况。这与一线城市上半年政策鼓励外来人口和新市民买房有关。

深圳上半年楼市表现不错，主要在于二手房价格连续下跌三年，在所有城市里面跌的周期最长、跌幅最大，是以价换量的结果。价格跌到位了，契合了新市民年轻人的价位水平。实际上，从成交结构看，只有300万总价以下的房源交易占比在提升，低于参考价20%的房源交易占比比去年下半年翻了不止一倍，低于参考价10%-20%的交易也增加了近10个百分点。

自2019年以后，“金九银十”的市场热度就开始减弱了，近年来的热度更淡了。不过因为今年上半年政策扶持力度非常大，下半年仍旧处于政策见效、发酵和发挥效应的阶段，对市场的支撑仍有效果。再加上7月份重要会议召开会提振市场对改革的信心（中央和地方财政关系的平衡），预计今年七八月份和“金九银十”会保持在相对高位的水平，至少比2023年的同期和2022年的同期要好一些，当然也要取决于政策能否持续提供支持。从全年来看，市场应该处于一个低位企稳的状态，全年市场好于2022年弱于2023年。

此外，下半年限购政策也有调整的空间，但调整空间比较窄，主要还是把既有的政策用好、落实下去。此外，税收政策的呼吁比较高，包括增值税个人所得税交易的减免，以降低高交易成本对交易的阻碍。

易居研究院研究总监严跃进：

“买房成本降低了，观望型的购房者入市节奏加快了”

上半年市场的复苏，一个是成交量方面，呈现U字形走势，说明市场潜力是充足的；另一个是价格方面，呈现L字形态势，说明房价企稳，量价都有较为积极的表现。这也说明517新政后一系列组合拳的落地，发挥了比较好的效果导向。尤其是四个一线城市开启了历史上最为宽松的购房周期，具有非常强的信号意义，对于全国房地产行业健康发展也具有重大意义。

我们也要看到的是，市场复苏中也有一些问题，即绝对量还是偏低，我们站在比较低的水平上去衡量上半年数据。所以各地既要有环比、也要有同比数据，通过对标历史上正常年份的数据，去找到差距从而精准“去库存”。

展望下半年，有一些现象值得关注。观望型的购房者，入市的节奏是加快的，因为买房成本降低了，房价也稳了；改善型市场依然是本轮需求很重要的核心；市场分化加剧，郊区房子更不好卖了。针对库存压力，建议各地针对大学生就业、住房开展系统性工作，减轻购房压力，支持“先租后买”等购房政策，进一步挖掘市场需求。

中指研究院华南分院研究主管陈雪强：

“市场预期已有所转变，广州一二手市场成交将持续改善”

2024年上半年，广州楼市政策持续优化宽松，首先1.27新政放开限购区120㎡以上住房的限购，但由于临近春节期间，所以政策并未带来成交的上升。其次5.28新政优化力度加大，从限购、限贷、限售等政策放松，首付比、房贷利率也下降至历史最低水平，大大降低了购房的门槛及成本。

在多项利好政策叠加带动下，广州楼市成交氛围明显改善，到访量及成交量均有明显转变，购房者入市步伐也在加快。尤其5.28新政落地实施后，当周新房网签量环比上升近30%，5月28日-6月27日，日均网签套数也达211套，相比新政前一个月的日均套数163套上升了48套。

上半年整体来看，虽然在5月中下旬市场成交有所回升，一二手市场在6月份均得到较好的恢复，但由于前5月市场供求均较为平淡，市场成交持续低位运行，整体拉低上半年市场的成交。同比去年上半年市场成交仍有一定下滑。

同时市场成交也呈现明显的分化趋势，个盘成交冷热不均，中心区域改善型楼盘成交热度较高，尤其在建筑新规下的新盘使用率都做到超100%，在区位优势叠加产品优势下，中心区改善高端盘保持较好的成交去化，但外围区域以刚性需求为主的楼盘成交则较为冷淡，且价格调整幅度较大。

下半年市场预计在5.28新政持续发酵下，叠加6月份市场明显恢复带动下，市场预期已有所转变，一二手市场成交将持续改善，同时下半年在“金九银十”的营销节点下，各大开发商将借助政策利好加快推货去化，将助力广州楼市成交的稳步恢复。在政策端仍需保持持续宽松态势，广州政策仍有一定的优化空间，同时对于地方国企收购存量房的步伐也需加快落地实施，从根本上加快库存去化，进一步提升市场预期，从而起到提振市场信心的作用。

58安居客研究院院长张波：

“下半年北上深二手房成交额将继续超去年同期”

从安居客数据看，2024年上半年，一线城市新房找房热度同比下降16%，仅深圳新房热度环比上涨约1%，其他三个城市同比均有所下滑，主要受一季度影响。在新政刺激下，6月份找房热度同比出现上涨，这体现出一线城市购房群体信心侧的变化。从6月二手房成交量看，上海和深圳市场的复苏表现较为明显，北京由于政策出台晚，政策效力要等7月份才能有所体现。

事实上，深圳楼市是从去年四季度就开始有所回暖，主要缘于前几年深圳楼市已经经历了深度回调，市场潜在的复苏动力强，加之政策放松，市场就开始持续上升。上海则由于市中心限价网红盘大量上市带动新房成交提升，以及5.17新政后二手房市场的快速成交反弹。

当中值得关注的是，上半年一线城市1房、2房和3房新房户型的线上找房热度占比呈现下滑的趋势，但4房及以上户型的找房热度占比则从36.7%上升至40%，可以看出中高端改善性需求的增长在一线城市表现明显。

目前，四个一线城市都大幅放松了政策，也预示着一线市场全面复苏将是下半年的主要趋势。中国楼市不会走日本的老路，经历这波市场的起伏后，房企将把重心放在产品力的提升层面，结合用户不同需求，认真研发产品。购房者入市目的也将更明确指向自住，大量的改善性需求将在商品房中得到有效满足。

从当下市场来看，今年全国的商品房成交金额将在9万亿左右，一二线热点城市的成交占比有望继续提升，同时二手房成交占比过半的城市数量会继续增多。下半年北京、上海、深圳市场成交量进一步提升的空间大，尤其是二手房层面预计今年成交额将可能继续超过去年同期。

克而瑞广佛区域首席市场分析师肖文晓：

“广州楼市上一轮房价上涨的水分已基本挤掉”

去年以来，广州出台的多轮政策利好的积极效应正在逐渐释放出来，市场正在逐步迈向健康发展的轨道。目前在限购、限贷、限售以及二手房交易等多个层面的政策组合拳应出尽出，继续大幅调整的空间已然不大，预计下半年还是会坚持“因城施策”，根据市场的动态变化持续优化调控细则。

在经历过上半年度冲刺之后，今年7月份和8月份作为传统营销淡季，预计广州一手楼市供求两端都会有所回调，但挟6月成交量冲高的余温，表现仍会高于上半年平均水平，从而为“金九银十”的表现打好蓄力基础。相对而言，二手楼市受营销淡旺季影响较小，预计整体活跃度会更为平均。

回顾上半年，广州楼市除了6月份表现较好之外，其它月份的表现都较为低迷，而下半年有5.28“史上最强利好”的助力，“金九银十”的表现值得期待。预计下半年整体成交将优于上半年，其中成交量的降幅将会收窄，房价走势将会趋稳。

经历了近两年的市场调整，目前广州楼市上一轮房价上涨的水分已经基本挤掉，部分区域和板块的房价甚至已经回到2018年前后，不仅房价更为合理，目前的购房政策也是历史最宽松的时期，市场的底部特征已经开始出现，也是自住购房者一个不错的入市窗口期。对于开发商来说，当前广州楼市还是处于“去库存、调结构”的关键时期，还是应该抓紧新政利好创造的机会，用“好产品、好价格、好服务”来打动购房者，培育市场信心。

华南城市研究会常务副会长

粤港澳大湾区创新智库常务副主席姚育宾：

“中国楼市四季度末或将上演年底压轴行情”

2024年上半年，中国楼市通过以旧换新、官方收储、房贷门槛降低等一系列救市组合拳，激活不动产流动性，提振楼市信心，推动资金入场，降低置业门槛，减轻房贷压力，释放购房需求，改善居住环境。

其中，以旧换新自去年下半年启动以来，进入2024年全面提速，全国累计有郑州、福州、长沙、深圳、南京等超过40个城市，都把以旧换新政策作为改善住房、加速置换的重要手段。此外，通过政府出资收购商品房，重点帮助开发商去化新房库存，提升保障房比例，解决受助群体的居住需求。统计局数据显示，截至2024年4月，全国商品房待售面积高达7.5亿平方米，同比提升15.6%，其中全国商品住宅待售面积达3.9亿平方米，同比上涨24.4%。形成鲜明对比的是，截至2022年底，我国保障房存量供应约在3083万套，占全国住房总量的5%左右，远低于其他国家。

2024年下半年，随着今年上半年逐步筑底，并且下半年救市政策仍将持续加码，因此中国楼市四季度末或将上演年底压轴行情。另外，中央时隔8年再提去库存，虽然难现2016年去库存后楼市狂飙突进的虚火过旺现象，但还是较大概率会激发市场活力，带动房地产行业整体转负为正。

主要有折旧需求释放、新市民入城购房等因素支撑，其中，中国建成房面积约有500多亿平方米，理论上按照50年折旧计算，相当于每年有10亿平方米折旧置换需求，再加上结构性需求调整，预计2亿平方米左右，按此推算每年有12亿平需求。而2023年全年商品房销售面积11.17万平方米。可见，楼市已经超跌，当前处于市场底部。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱：

“房价短期难以完全扭转下降预期”

上半年一线城市总体成交不及去年同期，但好于二线及三四线城市。在二手房市场，深圳今年率先修复，上半年成交赶超去年同期，其次是上海，在新政效应下6月成交创近3年来新高。北京6月成交表现创15个月以来新高，但上半年累计不及去年成交水平。价格端来看，由于供求关系的改变，挂牌量提升，一线城市今年也呈现以价换量的态势。

具体到城市而言，深圳表现好，主要是此前小区有参考价格限制，今年该政策松动，有平台从展示参考价格换成业主真实的挂牌价格，在参考价政策名存实亡的背景下，市场信心增强，叠加今年深圳多次优化调控政策，从而成交回升快。上海则在517新政之后，及时跟进当地政策细节落地，限购限贷政策均松绑，尤其非户籍社保“5改3”，6月二手房创3年来新高带动上半年累计成交转正。北京在517新政之后，6月底跟进限贷政策，限购政策并未调整，总体年内新政松绑力度有限，因此市场累计同比仍不及去年同期。广州限购、限贷政策步伐较快，120平米以上不限购，但广州年轻人群体较多，经济下行背景下年轻人就业影响较大，购买力下降，因此广州今年楼市不及深圳上海火热。

密集新政亦未能全面激活楼市，主要与今年以来经济环境、就业环境并未完全改善等有关，居民收入预期、购买力下降，因而入市步伐减缓。同时，在供求关系改变的背景下，市场已经进入买方市场，供应端房源充足，业主以价换量，价格下降亦影响购房者入市信心。

不过，随着517新政的效果显现，积累的需求将会逐步释放，我们预计下半年市场好于上半年，全年市场呈现前低后高的局面，二手房市场有望超去年同期，新房修复速度缓慢于二手房，但房价短期难以完全扭转下降预期。

镜鉴咨询创始人张宏伟：

“7至8月成交量有可能会再度回落”

上半年市场还是一个探底的过程，一直到“517”新政之后，市场才有了一些起色，尤其是一线和强二线城市的成交量才有明显起色。6月政策效应放量与房企冲刺销售的影响，6月百强房企的成交量环比5月是增长的。但是，7-8月上述政策效应减弱，房企6月集中冲刺业绩后难以再度加码冲刺业绩，后劲不足了。7-8月成交量有可能会再度回落。

要想成交量持续稳定增长，需要宏观货币财政政策措施的配合落实，比如多次降息降准、财税减免、鼓励民营经济等刺激落实，尽快恢复经济增长，使购房者收入稳定且增长。只有上述政策面积极落地且有效了，降首付降利率等楼市政策组合拳对于成交量持续稳定增长才会有进一步的积极意义。

同时，9-10月份进一步提升政策救市力度，加大去库存政策组合拳，比如降低一二手交易税费，下调存量房贷款利率，全面取消一线城市外围限购、加大存量房收购做保障房、旧改不再分配安置房，旧改补偿以房票形式去化楼市库存等。

同策研究院研究总监宋红卫：

政策时效性变弱，两个月后又需要新政提振信心

逆向分化是上半年楼市特征，全国30个核心一二线城市销售规模同比下降44%，核心城市的降幅超过三四线城市。主要原因是不同等级城市市场调整时间阶段不同。低能级三四线城市调整期主要集中在2022年-2023年，核心城市，尤其是一线城市明显调整阶段在今年上半年，这也是一二线城市跌幅超过三四线城市原因。

517全国新政对全国楼市有一定的积极影响，尤其是地方版新政落地后，对各地楼市都有一定的提振作用。我们监测的30个核心城市中，大部分城市新政后成交量均有明显的上涨，受新政影响的项目分化也明显，也就是说购房者仅关注性价比较高的优质项目，外围区域配套一般的项目没有起色。更重要的是影响了楼市的预期，我们也调研了部分还在持币观望意向购房者，他们预期也发生变化，感觉国家对于楼市的政策力度越来越大，楼市也在向好的方向转化。但是值得注意的是政策的时效性在逐渐变弱。我们预判政策的时效性在两个月左右，也就意味着两个月后，市场希望有新的政策来继续提振信心。 

对于下半年楼市形势来看，预计核心城市，尤其是北上深等一线在新政的影响下，楼市成交量将会逐渐触底修复，但是价格方面仍然承压。成交量向价格方面的传导还需要一定的时间。大部分三四线城市可能仍然会面临去库存的压力。

采写：南都·湾财社记者 邱永芬 王艳玲

编辑：李美钰

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