当今晚12点的钟声敲响，全新的2025年即将到来。

2024年的广州楼市，或从四季度起逐渐止跌回稳。据广州中原研究发展部数据，2024年10-12月广州新房成交288万m²，占全年成交总量的37%。二手方面，广州市房地产中介协会的数据显示，1-12月（统计周期:2023年12月26日至2024年12月25日），广州市二手住宅累计网签110781套、1104.38万平方米，同比分别增长1.63%和1.52%。

据广州市房地产中介协会数据，2024年12月，广州市二手住宅整体（中介促成+自行交易）网签宗数、面积为11494宗和117.16万平方米，环比分别增长0.67%和5.56%，同比分别增长17.33%和17.83%。

至此，在2024年全年，广州市二手住宅累计网签110781套、1104.38万平方米，同比分别增长1.63%和1.52%，成交量高于2022年和2023年水平。

自9月底以来，楼市利好持续落地，12月全市二手住宅市场活跃度持续，加上不少业主降价交易，促使刚需、改善需求陆续释出，网签量呈现翘尾行情。

除从化区外，其他行政区网签套数环比变动幅度都在5%以内，其中番禺区、南沙区、花都区和增城区等外围区域环比小幅增长；海珠区、天河区、白云区和黄埔区等中心城区环比窄幅下调。

从成交价格看，2024年二手成交均价在4万+的只有天河区，为49231元/㎡，成交均价下降6.7%。二手成交均价3万+的区域有越秀区、海珠区、荔湾区；白云区、黄埔区和番禺二手成交均价2万+；二手成交均价1万+的有南沙、增城、花都；从化区二手成交均价7000+。

在豪宅税取消的利好刺激下，建面144㎡及以上所占比例环比增长3.70个百分点至12.25%；120-144㎡也保持环比增长，增长幅度为0.87个百分点；60-90㎡、90-120㎡和60㎡以下所占比例环比分别下降3.13个、1.03个和0.43个百分点。

值得关注的是，2024年二手成交中，按揭付款所占比例环比下降8.26个百分点至51.49%。

在2024年9月30日广州全面取消限购后，政策效果立竿见影，市场见底回升明显，新房来访及认购环比大涨104%、228%。其中，刚需刚改客群由去年的“小步入市”转向“加速上车”，信心修复最快，改善置业需求持续释放，高端改善客群受制于今年豪宅盘供应减少，置业需求延后，成交涨幅放缓。

据广州中原研究发展部数据，2024年广州全市整体新房首开、加推去化率为13%，对比2023年下跌7个百分点。首开去化率超过40%的项目仅占全年开盘项目7%，普遍项目去化率集中在10%-20%区间。由此说明，一方面2024年市场深度调整，客户入市态度整体偏谨慎，市场成交能力收缩；另一方面，项目之间价栺、产品“内卷”严重，房企蓄客难度较大，开盘信心不足，加上大量二手“次新房”挂牌，稀释了客户集中度，致使今年红盘、爆盘减少。

在2024年，楼市供求表现前低后高，上半年受经济环境、客户观望等情况拖累，“小阳春”“黄金周”等传统旺季节点失约，房企以去库存为主，供应减少，无热点撬动。随着5月、9月救市政策密集出台，成交在6月、10月、11月拉动，其中2024年10-12月广州新房成交288万m²，占全年成交总量的37%。全年整体成交量为776万m²，同比下跌幅度收窄至5%，均价为36233元/m，同比录得4%下跌。

自2022年出现转换拐点后，一手住宅成交额在逐年减少。在今年二手业主大幅让利的情况下，大量分流新房客户，进一步挤压新房需求，倒逼一手项目采取以价换量策略。

回顾2024年的广州楼市成交，在6月份，一手商品住宅的消化周期一度触顶26.9个月；而在9月末新政以来，开发商加速入市和开盘、加推步伐，故9月-11月全市库存达到近两年峰值。随着10月-12月成交加速，客户回流，整体库存、消化周期稍有回落，但仍需要24个月，处于近两年高位。

2024年，海珠、天河、黄埔多个新盘入市，刺激区域库存规模提升同比增幅超50%。从全市11区的库存消化周期看，综合过往的成交情况，越秀区库存量13.6万㎡，消化周期达62.3个月，同比涨123%；黄埔区库存量180.2万㎡，消化周期30.7个月，库存量同比升64%；海珠区库存量56.6万㎡，消化周期12.4个月；天河区库存量100.8万㎡，消化周期25个月。由于荔湾近期供地量减少，新货入市速度放缓，为全市唯一库存量同比下跌的区域，库存量同比减少13%，也是全广州唯一消化周期最短的区域。

在11区中，除荔湾区外，其余10区的去化周期都超过一年。当中需要两年或以上的区域有越秀区、天河区、黄埔区、从化区。

根据中原大数据，在2024全年成交的二手业主中，59.4%的业主出售物业后暂时没有再置业的需要、40.6%的业主则出售物业后有再购房的需求。其中置换的占比在26.3%、投资占比在14.3%。若按照二手2024年全年成交11万宗预估，2024年已经解套释放出近4.5万宗的改善、投资需求。

“按照目前市场、经济面情况下，在释放二手置换需求后，对2025年保持谨慎乐观态度，预估全年成交1927万㎡左右，同比增长3%-4%”。广州中原研究发展部指出，自2023年6月起，中原领先指数持续下探，截至11月份，中原领先指数已下跌至733.7，同比去年同期下跌16.2%，指数回归至2017年水平。

广州中原研究发展部根据目前市场走势研判，2024年10月、11月虽因政策红利刺激，价格短暂企稳，但2025年上半年价格止跌回升可能性偏低，目前楼市仍处买家市场，行业预期依然不强，预计2025年上半年价格探底调整，趋势以平稳微跌为主，跌幅在3%左右，止跌修复节点或需在2025年下半年。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，四季度广州二手住宅交易量连续3个月在万套以上，且12月的交易量是今年最高水平，意味着9月底以来的新政效果一直在延续。

李宇嘉认为，在2025年，广州二手房主导的局面依然不改。近期价格指数显示，广州新房价格开始止跌，但二手住房价格还在下跌，二手住房在户型、学位、价格上的优势依然存在，这是其继续主导的主要原因。如果二手房交易循环加快，对于“卖旧买新”也有一定支撑，这会带动新房交易，对新房市场也有支撑。

采写：南都·湾财社记者 邱永芬

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南方都市报记者