1月27日盘后，万科连发多条公告，预期2024年业绩巨亏约450亿元，同时宣布来自大股东深铁集团的“一把手”辛杰接任郁亮出任万科董事会主席，此外还有多名深铁背景高管将进入万科管理层。

2017年，深铁集团在“宝万之争”后入主万科成为其第一大股东，但此后较少参与万科管理运营。此次罕见的强势介入背后，万科不仅面临巨额亏损，同时还面临严峻的高债务困局。

多位业内人士在接受南都湾财社记者采访时表示，亏损与负债相比之下，万科的负债问题更为严峻，且已到了大股东必须出手拯救的绝对时间点，巨额亏损的出现也为深铁集团及深圳国资委介入公司经营提供契机。

公告发出后，多位深圳市国资委及深圳市及有关部门、金融机构负责人在接受媒体采访时表态将“全力支持企业稳妥处置风险”。业内人士认为，相关表态分量十足，且兜底意味明显。预计到今年年底，万科的情况就将大有改观。同时，相关举措也将为全国各地以差异化方式介入当地大型房企，化解高债务困局提供借鉴作用。

相比巨额亏损

债务问题更严峻

据南都湾财社此前报道，万科1月27日发布的2024年度业绩预告显示，万科预计2024年归母净利亏损约450亿元，同比骤降470%，尚未发布的2024年年报也将成为万科上市以来首份亏损年报。Choice数据显示，万科归母净利在2020年达到上市以来最高的415.16亿元，此后地产行业持续下行，万科归母净利在2021年至2023年分别降至225.24亿元、226.18亿元和121.63亿元。

进入2024年后，这一指标首次转亏。一季度归母净利尚仅亏损3.62亿元，到三季报发布时，前三季度归母净利亏损就已达到179.43亿元，最终全年预亏450亿元较前三季度明显扩大。

前述业绩预告显示，2024年万科亏损主要原因包括由于房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降，新增计提了信用减值和存货跌价准备，部分非主业财务投资出现亏损及部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值等。

巨额亏损的出现也成为大股东介入公司经营的契机。据南都湾财社此前报道，同日发布的《第二十届董事会第十二次会议决议公告》称，“因2024年度业绩预告亏损额较大，本集团流动性遇到阶段性困难”，董事会决定充实经营管理力量，“利用大股东深铁集团在内的各方资源优势，进一步聚焦主业，加快融资模式转型。”

国家高端智库CDI资深研究员宋丁在接受南都湾财社采访时表示，正是此次巨额的亏损，让深铁集团，以及深圳市国资委能够有完全充分的理由来接管万科。

2017年6月，中国恒大转让14.07%万科股权予深铁集团，正式终结“万宝之争”僵局，深铁集团也由此成为万科第一大股东至今。万科三季报显示，截至2024年9月30日深铁集团有万科27.18%的股份，而深铁集团则为深圳市国资委全资子公司。在2023年和2024年，深铁集团也曾多次表态力挺万科。

宋丁在接受采访时向南都湾财社记者分析指出，当前万科存在亏损与负债两大问题，但相比之下，负债将是更为严重的问题，而这个问题也已严重到深铁及深圳国资委必须出手拯救的绝对时间点。

公开资料显示，2025年一季度，万科有98.9亿元的境内公开债需要兑付，而全年到期或行权的境内公开债规模则达到326.4亿元。而从整体来看，万科2024年三季报显示，截至2024年前三季度，万科负债合计9828.21亿元，一年内到期的非流动负债高达1115.21亿元，相较之下，万科账面上的货币资金仅有797.45亿元。宋丁认为，这意味着，如果国资委再不亲自出手处理，万科很可能在今年发生债务违约，特别是海外债务若出现违约将立即被起诉，最终可能出现资不抵债和破产清算的败局。

“以巨亏为契机完成万科的急速转变，我认为是一个非常好的时间节点”，宋丁表示，万科作为中国房地产的代表性上市公司，一旦出现战略性塌方，将给所有股权方带来重大损失和负面影响。对于深铁集团及深圳市国资委而言，绝不可能让万科今年出现任何债务风险，即便困难再大，也要坚定出手，实施兜底行动。

多位深铁背景高管出任执行副总裁

郁亮仍将扮演重要角色

1月27日万科发布的多则公告中，最引人注目的信息还包括郁亮申请辞去公司董事会主席职务，担任执行副总裁职务。祝九胜则因身体原因申请辞去公司董事、总裁、首席执行官、授权代表等职务，且辞职后不再担任公司任何职务。深铁集团党委书记、董事长辛杰则接任万科董事会主席一职。而在此之前，已有多家媒体报道，深圳市国资委已经组建专项工作小组正式介入万科的债务困局处置及股权重组和运营管理工作。

深铁集团曾多次公开表态不会干预或参与万科具体经营业务，即便房地产行业进入震荡下行周期以来，深铁集团在2023年和2024年多次表态力挺万科，也未插手具体业务。

在去年底，深铁集团的经营也出现80多亿的亏损，宋丁认为，在房地产债务大困局时期，深铁很难像以往那样公开力挺万科，因此必须换一种策略，以实现大股东对万科困局的有效治理。

万科发布的《第二十届董事会第十二次会议决议公告》还显示，多位具有深铁集团获深圳国资背景的高管将出任万科执行副总裁及董秘。除郁亮外，担任执行副总裁的还有具有深圳市国资背景的深圳市天健（集团）股份有限公司董事李锋、原深圳地铁运营集团有限公司党委副书记华翠和原深铁集团办公司主任李刚。新任董秘田钧也曾任深铁集团专职外部董事。

上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受南都湾财社记者采访时指出，万科此前则一直是一家非常典型的管理层影响力较大的公司，此次深铁集团辛杰接任郁亮出任万科董事会主席，并由股东方面委派对管理层进行了较大调整，而非从内部提拔，符合公司治理的基本逻辑，但在乱局中进行人事调整，也需要确保公司经营稳定。

严跃进认为，从积极的方面来，此次人事变动可以理解为万科获得官方背书，将进一步增强万科后续在处置债务、管理运营方面的底气。但管理效应的发挥，仍要取决于主营业务的恢复，需要寄希望于房地产行业止跌回稳的整体态势，及其带来的房屋销售市场的提升。

2017年6月，“宝万之争”落幕后，郁亮开始接任王石掌舵万科，如今虽卸任董事会主席，但在四位执行副总裁中排位第一。宋丁认为，这意味郁亮在万科的成绩和作用仍然是被肯定的，在万科新一年化解债务、解除亏损以及未来的发展中，郁亮仍将扮演非常重要的角色。

国资委兜底，政府、银行助力

年底或将有所改观

前述公告发出后，深圳市国资委负责人在接受媒体采访时表示，“截至2024年底，深圳市属国资国企资产超过5万亿元，全年营收超万亿元，规模大、实力强，有能力、有实力，也有足够的‘子弹’，支持地铁集团通过一切可能的市场化、法治化手段推动万科稳健发展。”此外，深圳市还将统筹资产、资金、资源，在既有支持工具的基础上，持续、分批、逐步通过直接注资、划拨资产等方式，进一步降低地铁集团资产负债率，增强其流动性，支持其更好地发挥万科第一大股东的作用。

宋丁认为，这样的表态分量十足，兜底意味明显，而新管理层也一定会积极采取一切措施解决化债问题。一方面是通过市场化的办法，利用去年9月新政后市场止跌回稳的趋势尽快尽可能多地完成销售，另一方面则是借力化债能力更强的深铁集团。

据南都湾财社此前报道，“为优化公司现金流，助力公司提前回笼项目资金，优化公司在商办物业的投资金额”，万科以人民币12.92亿元的价格向深铁集团转让公司持有的红树湾物业开发项目49%投资收益权。2024年以来，地铁集团已先后认购了中金印力公募基金29.75%的份额、受让万科深圳湾超级总部基地地块等。

前述公告发出后，有媒体报道称深圳地区8家国有银行和股份制银行负责人均表示，将继续积极运用贷款、债券、资管、信托等各种金融工具，满足万科合理融资需求，全力保障其整体融资规模稳定。同时，进一步加大对万科主要股东的支持力度。深圳市住建部门也表示将大力协调有关方面妥善处置万科部分闲置存量土地，帮助万科盘活资产、回笼资金。

“今年的确是万科的转折之年”，宋丁向南都湾财社记者表示，如果万科能够在深圳市国资委和深铁集团的兜底下，通过若干渠道稳健化解债务，加上房地产市场也能在年内有所好转，到今年年底万科的情况就将大有改观。

同时，宋丁认为，此次深圳市国资委对万科采取的兜底性动作，是地方国有经济体系对当地房地产企业实施实质性化解困局的重大举措，对全国各地城市以差异化方式介入当地大型房企化解高债务和高库存困局都具有很好的借鉴作用。

此前报道

节前突发公告！万科预亏450亿 深铁集团一把手接任郁亮

 采写：南都·湾财社见习记者 赵元

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赵元957W

南方都市报记者