开年以来DeepSeek、机器人、《哪吒2》电影接连成为全球热点，中国新质生产力的萌芽正在世界舞台上崭露头角，供给侧改善所释放的居民消费潜力也将为市场注入新的活力。

CBRE世邦魏理仕近日发布《蓄势待发 | 2025年中国房地产市场展望》报告指出，尽管市场面临诸多挑战，但内需的提振、消费升级和科技进步将为房地产市场带来新的增长点。短期内供应刚性的情况下，新质生产力和消费复苏蕴藏的需求增量无疑是供需天平配重的关键砝码。

投资市场上，经过去年资产价格的加速调整，中国内地已经成为整个亚太区域内租金收益率和借贷成本间利差较大的市场，核心资产的价值将变得更具吸引力。

消费与新质生产力引领增量办公需求

报告预计，2025年国内主要城市办公楼需求边际改善，净吸纳量将录得10%左右的增长。消费与新质生产力继续成为办公楼需求扩张的两大引擎。

DeepSeek等人工智能应用的火爆，推动了相关企业端应用及硬件设备租赁需求的快速增长。同时，工业机器人、集成电路等高景气行业也保持了活跃的租赁需求。在消费领域，教育、医疗保健等服务消费子行业将继续扩张，而消费刺激政策的加码将进一步激发相关消费品制造企业的租赁活力。

报告显示，2025年全国主要一二线城市将迎来约640万平方米的新增供应，同比增长近七成，受此影响，年末全国办公楼市场平均空置率预计升至26.7%。尽管租金继续承压，但大部分城市跌幅有所收窄。

大部分租户的租赁决策将继续围绕“搬或不搬”这一核心议题展开。世邦魏理仕《2024年中国办公楼租户调查》显示，租赁成本虽是租户首要考虑因素，但楼宇配套设施、服务品质、交通便捷性和可持续发展属性也日益受到重视。

情绪价值和品质消费积蓄消费新动能

报告指出，2025年政府消费刺激政策将持续加码全国消费市场，预计全年社会消费品零售总额增长5%。情绪价值和品质消费的兴起将为零售物业租赁市场积蓄新的增长动能。

根据EUROMONITOR预测，未来三年销售额和面积年均增速领先的业态集中在生鲜和仓储会员店、运动服饰、宠物用品、玩具游戏和奢侈品箱包。此外，二次元经济的爆发以及“谷子店”的快速扩张将成为一线及年轻人口占比较高的二线城市的租赁需求亮点。

在门店策略方面，世邦魏理仕调查数据显示，零售品牌对中国内地门店布局持积极态度，但租约重组与缩减整合趋势明显。展望2025年，优质零售物业市场需求将延续回暖趋势，预计主要一二线城市净吸纳量同比增长10%。市场新增供应在迈过2025年小高峰后将逐年递减，租金有望于下半年逐步企稳。

交易额重回增长通道，核心资产更具韧性

2025年中国大宗物业交易额预计将重回增长通道，同比增长5%～10%。报告指出，尽管投资者对于市场的不确定性及租赁需求疲软仍存担忧，商业地产的投资情绪总体较为谨慎，但更具吸引力的资产价格和持续降息有利于市场交易活跃度的改善。在险资等长期机构资本持续较积极配置的同时，政府平台、企业与个人买家等新兴投资者已经成为不可忽视的买方力量。

展望2025年，租赁市场供求关系仍将处于修复进程之中，一线城市办公楼、零售物业和物流设施的资产价格总体上仍有下行压力，但预计资本化率的调整幅度将较上一年度有明显收窄。

世邦魏理仕认为，具备稳定现金流的高品质项目的资产价格将更具韧性，而不同风险策略间的风险溢价将进一步扩大。而从市场对比来看，中国内地一线城市的净租金收益率与借贷成本间的利差也已经领先整个亚太区域。

世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨表示，“2025年将是中国房地产市场蓄势待发的一年。我们建议投资者聚焦核心资产与新兴业态，如一线城市以及人口流入活跃的强二线城市的长租公寓项目；受益于政府促消费和产业升级政策的一二线城市区域型购物中心和制造业集群内的高标厂房；资产价格已有较明显调整、而供需关系即将出现改善拐点的高标物流设施，以及一线城市核心办公楼机会。”

高标仓需求稳定，供应端潮起潮落

仓储物流市场方面，跨境电商需求逐步转向平稳增长和内需相关需求加速的影响相互消长，高标仓需求保持稳定，2025年全年净吸纳量预计达到690万平方米。由于“小额豁免”政策的暂缓取消，美国对华加征10%关税，短期内对跨境电商租赁需求影响有限。

从供应端来看，未来三年广深都市圈的高标仓新增供应潮起，较此前三年大幅增长46%。相比之下，京津廊区域和环沪区域的新增供应将回落。一线及周边城市充裕的可租面积为企业选址提供了多样化的选择，“质价比”成为2025年物流租赁市场的关键词。

预计2025年高标仓租金总体上仍面临下行压力，但城市间存在差异。深莞惠和宁波等空置率持续低于10%的市场，预计将迎来2%～3%的租金增长。环上海区域由于去化压力有所缓解，租金降幅也有望收窄。然而，京津廊区域受平谷马坊供应爆发影响，租金或将面临10%左右的下调幅度。

采写：南都·湾财社记者王艳玲 

王艳玲

1.9亿

南方都市报记者