5月12日，广州市规划和自然资源局正式印发《广州市自持物业转为可销售物业项目地价评估和土地出让金计收规则》与《广州市工商业用地使用权续期管理试点方案》两份配套文件，针对市场长期关注的自持商品住房转为可销售住房、工商业用地使用权续期两大核心问题，首次建立了系统性的操作路径和地价评估规则。

自持住房转销售：去化周期成关键门槛

根据《广州市自持物业转为可销售物业项目地价评估和土地出让金计收规则》，此前因出让文件要求或“竞自持”方式产生的自持商品住房，在满足所在行政区及板块一手住宅去化周期均低于18个月的前提下，权利人可申请转为可销售商品住房。

这意味着，部分被长期锁定为自持用途的住宅房源，有望重新进入市场流通。文件同时明确，自持商办物业转为可售商办用房的，亦可参照执行。

在补缴土地出让金方面，规则确立了“取新旧时点地价差额高者”的计收原则，分别以原出让时点和现受理时点为基准，评估自持状态与可销售状态下的土地市场价格，按差额较高者补缴。权利人可分最多三批次申请，首次转售面积不低于原自持面积基数的20%。

工商业用地续期：提前申请、分类计费、弹性年限

《广州市工商业用地使用权续期管理试点方案》则系统规范了工业、商服用地使用权到期后的续期机制。方案首次提出“提前申请”模式，土地使用者在年限过半且距离届满1年以上即可启动续期程序，为企业长期稳定经营提供了制度保障。

续期年限结合产业生命周期、布局规划及企业意愿综合确定，工业与商服用地续期最长可达20年，但需满足产出率或投资强度达标条件。不达标项目续期年限显著压缩，工业用地最长不超过5年且需以租赁方式办理。

值得关注的是，续期土地出让金计算方式明确差异化：达标工业项目按基准地价的70%计收，不达标则全额计收；达标商服项目按标定地价的70%计收，地下空间则按基准地价的一定比例分层计收。

政策信号：盘活存量、稳定预期、激活市场

广州此次两项配套文件的出台，释放了明确的政策信号：

一是主动盘活存量自持住房，在控制市场去化节奏的前提下，允许符合条件的自持物业转为可售，有助于优化房企资产流动性，缓解部分项目中长期资金沉淀压力；

二是通过标准化、透明化的地价评估与出让金补缴机制，降低企业操作成本与政策不确定性；

三是工商业用地续期机制的系统化设计，尤其是提前申请与产出挂钩的计费模式，有利于引导产业高效用地、增强企业投资信心。

目前，两项配套文件自印发之日起执行，有效期分别为1年（自持转销售规则）和试点运行（续期方案）。广州市规划和自然资源局表示，执行过程中将根据上级政策调整及实际工作反馈，按程序进行修订完善。

来源：南方+

编辑：杨景博