去年经历65轮竞价、以46.55%的溢价率拿下深圳龙华民治地块时，联发集团或许未曾料到，这个被寄予厚望的“新澍”系代表作，如今会两次降价也卖不动。

深圳市房地产信息平台显示，截至2026年5月20日，该项目332套住宅中，仅10套完成备案，76套录入合同。

10套房源已备案

这仅是联发集团困局的冰山一角。近期披露的2025年公司债券年度报告显示，公司全年净亏损107.47亿元，直接拖累母公司建发股份（600153.SH）出现上市以来首次年度亏损。与此同时，董事长一年两换，中高层离任人数占比达50%。从项目端踩坑到财务端溃败再到管理层洗牌，联发集团正深陷其成立以来最剧烈的调整期。

深圳红山新澍“折戟”，项目全线承压

2025年9月，联发集团发布“新青年好房子”赛道及“新澍”品牌，主力户型60至80平方米，深圳红山新澍项目是核心落子。

联发新澍新品发布。图源：联发集团微信公众号

该项目由联发旗下子公司以总价12.12亿元竞得，历经65轮竞价，溢价率46.55%，成交楼面价约44,559元/㎡，规划332套住宅。业内测算，项目整体成本价接近6.8万元/㎡。

高溢价拿地直接压缩了操盘空间。据深圳乐居，项目备案均价约7.14万元/㎡，开盘前两次调降折扣，最初定为8.848折，折后均价约6.3万元/㎡；随后追加至8.582折，折后均价降至6.13万元/㎡，较备案价让利超14%。

然而降价并未换来实质性去化。截至2026年5月20日，332套住宅仅10套完成备案，76套录入合同。

对此，业内人士分析认为，项目自身硬伤明显。地块仅约1.1万㎡，呈南宽北窄三角形，楼栋布局受限；西侧楼栋距城中村民房最近仅约16至18米，低楼层视野、采光和隐私均受影响。另据看房者反馈，项目虽主打69平方米三房，但飘窗居多，厨房、厕所均设飘窗，且官方明令禁止改造，实用性大打折扣。

红山项目位置示意图

更让市场担忧的是，降价会不会伴随品质缩水？据媒体报道，联发位于武昌内环核心地段的武汉悦榕华项目，售价从2.4万元/㎡下调至1.9万元/㎡，降价近五千元后，小区交房两个多月地库仍为“信号盲区”；合肥、福州、漳州等地也有多个项目因减配降标引发业主维权，品牌口碑遭受重创。

而深圳红山新澍的困境，在“新澍”产品线中并非孤例。上海联发·时光新澍项目2025年底首开至今，累计网签132套，约占项目总房源的20%。厦门·环岛新澍C6地块项目自2025年9月入市不到一年，已计提存货跌价准备5.61亿元，意味着该项目在账面上已实质性出现亏损。

全年净亏107亿，拖累母公司上市首亏

据联发集团2025年公司债券年度报告，公司全年营收165.53亿元，同比下降54.2%；净亏损107.47亿元，亏损额同比扩大434.76%。房地产开发业务结算毛利率首次录得负数，为-2.14%。

这笔巨额亏损直接拖累了母公司。4月30日，建发股份（600153.SH）披露财报，全年归母净利润亏损108.1亿元，交出了上市以来的首次年度亏损成绩单。其中，联发集团折算对应的归母净利润就占了-89.07亿元。

联发的困局并非骤然爆发。2023年，联发依靠入股红星美凯龙录得19.68亿元营业外收入，实现1.08亿元净利润。但当年实际营业利润已为-16.42亿元，由盈转亏。2024年，重组收益不复存在，联发计提20.92亿元存货跌价准备，净利润降为-18.65亿元，为建发股份贡献归母净利润-3.73亿元。至2025年，因前期高价地积压，公司不得不为这些“未来注定亏本”的项目提前买单，存货减值规模骤增至71.18亿元，三年亏损加速扩大。

董事长一年两换，管理层大洗牌走向“一肩挑”

业绩与项目双重重压下，联发管理层剧烈震荡。

2025年2月，王文怀接替赵胜华出任董事长，撤销所有城市公司，合并设立四大事业部，推动向深圳、上海等一线城市激进拿地。

变革不足一年即告中断。2026年1月，王文怀因个人原因离开，林伟国接任联发集团董事长、法定代表人。

与此同时，中高层管理团队也经历了剧烈洗牌。据年报披露，报告期内公司董事、监事及高级管理人员离任（含变更）人数达6人，占期初总人数的50%，半数核心高管在这一轮调整期中被更换。

值得关注的是，林伟国同时兼任建发房产与联发集团董事长。建发集团旗下两大地产板块由此归于同一人执掌，被市场解读为母公司推进深度整合的信号。在林伟国“一肩挑”下，这家深陷泥潭的老牌国资房企能否在2026年走出低谷，后续走向仍待观察。（文：蔡攀攀）

来源：南方日报、南方+客户端

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编辑：余悦