光明商业配套不足暴露服务业发展短板，如何破题？专家建议

光明城站将迎来重磅商业落子！近日，深圳市光明区投资控股集团有限公司发布了一则招标公告，称拟在光明城片区建设类似山姆、开市客等高端仓储式会员制商店。这一消息，为光明区商业升级按下加速键。

作为深圳北部中心、科学城核心承载区，光明近年迎来产业与人口的双重爆发：“十四五”期间，全区社会消费品零售总额突破1332亿元，万达广场、蓝鲸世界、大仟里等商圈客流、营业额持续攀升，商业发展成效显著。但伴随常住人口突破140万人规划上限、高层次人才加速集聚，光明商业配套“总量不足、分布不均、高端缺位”的短板日益凸显。

在“十五五”开局的关键节点，光明如何加快补齐高端商业短板、优化空间布局，将人口红利有效转化为消费增量？为此，南都·奥一网“走好新时代网上群众路线大调研——与城市对话”栏目邀请人大代表、政协委员、行业专家等开展深入研讨，为光明打造深圳建设国际消费中心城市的样板区献智献力。

商业配套不足暴露服务业发展短板，如何破题？

多位专家献策

从“产业园区”到“活力城区”，光明的破局关键在于商业的“质”与“联”。一方面，需针对高端人才需求引入首店、旗舰店，提升商业层级；另一方面，要推动商圈与公园、社区、产业空间“串珠成链”，通过连廊、绿道等物理连接，结合节日活动、文化IP打造，让商业从“购物场所”升级为“生活场景”。正如受访者所言：“政府不能只‘引商’，更要‘育商’，用规划魄力把商业、生态、文化拧成一股绳，光明才能真正‘活’起来。”

林南阳：激活年轻人口消费红利，推动文旅商业融合提质

“光明商业发展成效显著，人口红利持续释放，正成为深圳西部重要消费增长极。”深圳市人大代表林南阳在接受奥一新闻采访时表示，光明区年轻人口基数大、消费意愿旺盛，商圈从无到有快速成型，叠加人才持续流入，消费升级潜力巨大。

林南阳指出，光明区目前人口与商业不匹配的问题，根源是规划前瞻性不足、高端用地储备少、招商机制不完善、配套建设滞后。人口快速导入、人才集聚带来高端消费需求，但商业供给仍偏基础，供需错位明显，反映城市建设重产业居住、轻商业品质，配套节奏跟不上人口增长。

他认为，光明“增居住、优产业、压降商业用地”的导向，符合现阶段夯实人口、产业底盘的发展需求，但不宜过度压缩商业空间。建议预留少量核心优质地块，布局高端商业节点，兼顾短期刚需与长期品质，避免后续商业升级无空间。

针对高端品牌落地难，林南阳表示，用地紧张、区位成熟度不足、招商政策偏弱、配套氛围不够是主要原因。他建议通过储备优质商业用地、落实租金减免、税收优惠等举措优化招商环境；联动产业园、人才社区打造场景化消费，增强品牌信心，定向对接山姆、万象等优质品牌。

林南阳提出，光明可依托年轻人口优势和生态资源，走差异化发展路径，打造轻奢、体验、便民复合型商圈。同时充分利用光明生态资源，以“主题公园+文旅”融合模式，结合科学城定位，联动商业激活旅游业，提升区域文旅价值。

吴滨：立足科创特色，走好产服融合新路

“光明的商业短板，是成长的烦恼，更是全市产业结构的缩影。”深圳市政协委员吴滨在接受奥一新闻采访时指出，光明区从功能区转型行政区后，以科创为引擎实现高速发展，产业、项目快速落地，人口快速增长，但商业配套尤其是高端供给不足，暴露出服务业发展的短板。

其表示，深圳服务业占比为62.5%，低于“北上广”等一线城市。光明区同样存在这个特点。近期召开的全国服务业大会提出“三大转变”：人口结构转变、消费升级转变、产业转型转变，这正好对应光明现状。光明要建设“未来之区”，必须补服务业短板。

与福田、南山等成熟片区相比，光明虽商业成熟度不足，但拥有产业空间、区位交通、科创人才等三大优势。光明不必复制老城区的发展模式，而是要走产服融合的新路。在高端商业品牌引进方面，光明需要坚持市场导向，尊重市场规律，补齐服务短板，找准供需平衡点。

他建议，光明重点抓好四大服务业：人才科教服务业、AI数据服务业、现代金融服务业、招商引资与出海服务业。政府在此过程中，要从“投资于物”转向“投资于人”，要把发展主导权还给市场、企业，用市场竞争推动消费高质量发展。

宋丁：理性看待差距，用十年构建科技特色商业中心

针对光明商业的现状，国家高端智库CDI资深研究员宋丁认为，应当理性看待光明商业配套与深圳市中心城区存在的差距，用十年构建科技特色的商业中心。

宋丁指出，光明的发展速度在深圳乃至全国都属罕见，8年间人口从60多万激增至140万，这种爆发式增长必然导致公共服务和商业配套短期内难以匹配。人口大量涌入，对教育、医疗、文化、商业等有大量需求。光明财力有限，规划建设跟不上人口流入速度，这是新城建设中的常态。

对于高端商业品牌难落地，他认为这是市场规律所决定的。光明以高科技与先进制造为主导，不同于福田、南山的高端服务业主导结构，光明短期内难以支撑高端商业和奢侈品牌。盲目引入易陷入长期亏损，品牌布局需随城市成熟逐步推进。当前需求侧人群仍处“陌生聚合”状态，消费结构不成熟，也导致商家投资谨慎。

对于“增居住、优产业、降商业用地比例”规划，宋丁建议进一步优化，避免产业与商业失衡。光明应依托“国家级综合性科学中心”的定位，对标美国硅谷，走“科技中心化”而非“物理空间中心化”的道路。要扛起科学大旗，发挥产城一体化优势，吸引全球科技人才入驻。建议光明用十年时间，打造服务科技人才的精品化、专业化商业体系，以独特科创优势形成差异化竞争力，最终成为深圳产城融合与特色消费样板。

宋清辉：光明可打造“科技+品质生活”特色消费城区

2024年以来，光明区政府工作报告多次提出引进华润万象、山姆会员店、开市客等高端商业品牌，但迟迟未落地。对此，清晖智库创始人宋清辉认为一个重要原因是光明区消费能级与品牌预期错位。光明区虽常住人口达140万，但高净值消费占比、商务消费密度与中心城区有差距。光明尚未形成稳定的高端消费圈层，且缺少城市级商业IP。他建议从城市生活方式角度打造消费场景，加强轨交联动、发展夜间经济，先引入旗舰店、精品店轻量化试水，培育高端生态。

光明的优势是人口年轻、科技人才密集、房价成本低、科技消费业态基础好。他建议光明打造“科技+品质生活”特色消费城区。例如围绕科学城发展科技体验商业、绿色消费、亲子消费及健康消费等特色场景。只有形成差异化定位，才能真正成为深圳国际消费中心城市的重要增长极。

监制：陈文定 王佳

策划：任笑一

统筹：陈璐璐 刘晨

采写/摄影：南都·奥一新闻记者 蒋清君 余悦 王童 刘正方