广州房贷“商转公”堵点调查：政策宣讲与落地执行偏差引质疑

明明市政府新闻发布会已经宣布打通了普惠政策的堵点，为何市民在实际办理的时候依然被卡？到底是政策宣讲出现了偏差，还是实际执行的办事人员故意刁难？

近期，不少想办理住房贷款“商转公”的广州市民纷纷在社交媒体上投诉，称广州住房公积金管理中心在公开政策宣讲时已经明确不需要一次性掏一大笔钱补差额就能申请，但是向银行申请时依然被要求先补差额，同时，部分市民向12345热线投诉，得到的回复也是需要补差额。

为何会出现“商转公”的政策宣讲和实际执行时的不一致，南都记者也就此展开调查。

5月26日广州市举行的“穗八条”稳楼市政策新闻发布会现场。

优化住房公积金政策更好的支持住房消费、降低房贷成本是近两年来中央力推的稳楼市组合拳之一，广州在2025年推出了公积金“商转公”优惠措施，允许符合条件的市民将房贷从商业贷款转为公积金贷款，以此降低房贷负担。

今年广州还继续加码优惠，在“穗八条”稳楼市政策中提出了一系列降低“商转公”申请门槛的措施，其中包括一条此前市民诉求强烈的条款：取消补差额。

举个例子：在某市民还有150万商业银行房贷没还清的情况下，假如公积金贷款额度只有110万，那么除非一次性掏出40万给银行补齐贷款差额，否则该市民就无法申请“商转公”。在现实条件下，许多申请“商转公”的市民都很难一次性拿出这40万，所以按照2025年广州“商转公”的申请条件，这部分市民就无法享受到这一优惠，政策的堵点也由此产生。

而今年广州在“穗八条”中明确表示已经取消了“商转公”补差额的要求，打通了政策的堵点。在上面的例子中，市民可以通过申请110万公积金贷款+40万商业贷款的组合贷方式办理“商转公”，让优惠政策真正的落地。

在今年5月26日举行的“穗八条”系列配套文件新闻发布会上，广州住房公积金管理中心负责人在现场公开表示，“商转公”由原来的只能申请纯公积金贷款升级为可以公积金+商业组合贷，申请门槛已经降低，“无需自筹补齐贷款差额”。

在本次发布会后，广州住房公积金管理中心也官方微信公众号上以热点问题解答的形式进行政策科普，用举例的方式表示，根据“穗八条”系列配套政策，在原银行贷款余额为150万但个人公积金贷款额度只有110万的情况下，可以通过申请公积金贷款110万+商业贷款40万的组合贷方式办理“商转公”。在这个例子中，官方解答没有提到任何关于市民要再补差额的信息。

广州住房公积金管理中心官方微信公众号发布的“商转公”政策解读资料。

正是看到了上述种种官方政策宣讲，许多原来被补差额政策堵点卡住的市民认为自己可以通过组合贷的方式申请“商转公”，但是从6月份开始，这些人却发现这条路依然走不通，自己依然被卡。

一位发现自己被卡的市民表示，自己原本商贷余额为52万，在咨询“商转公”申请门槛时被银行告知，就算通过公积金+商业的组合贷形式，总额最多只能贷43万，和原商贷余额52万之间的9万差额必须自筹补足，否则就不能申请。

该市民由此质疑，明明在5月26日“穗八条”新闻发布会上广州住房公积金管理中心明确表示无需补差额，但是在实际落地时就算办组合贷也依然需要补差额，和此前的政策宣讲不符，普通市民不知还有隐形门槛，宣传与执行口径存在明显偏差。

该市民将自己的上述经历在社交媒体上分享后，也引来多位网友表示也碰到类似门槛，都是看到了官方政策宣讲以为可以无需补差额办理“商转公”，但是咨询银行后却被告知依然需要一次性补齐差额，少的要补10余万，多的要补近50万。

此外，有市民将自己的经历向12345热线投诉后，得到广州住房公积金管理中心的回复也是需要补齐差额，只不过对背后原因的解释更为充分。

这份回复称，“商转公”转贷后的组合贷款总额不超过购房总价款的80%是确保住房公积金资金安全的必要措施。商转公贷款的覆盖范围较广，不同的房产价值变动情况各异，在政策解读时难以全部列出。为尽可能平衡风险管理和群众需求，已将转贷额度上限由购房总价款的70%提高到了80%，尽可能减少借款人自筹资金部分。

对于上述市民的投诉，南都记者也向广州住房公积金管理中心相关工作人员了解，得到的答复是如果原商业贷款余额大于公积金贷款额度（包括纯公积金贷款和公积金和商业贷款组合贷），“商转公”申请确实需要一次性补差价，这种情况主要是因为部分市民在2020年和2021年房价高点买房时，当时的商贷余额是按高点评估，而在目前申请“商转公”，新的贷款额要按当前的市场价评估，在房价出现明显下跌的情况下，新的贷款额就会明显低于原来商业贷的余额，中间的差价就需要提前一次性向银行补齐。而对于更早买房的市民来说，因为当时房价没到最高点，再加上商业贷款还款年限也更长，一般而言剩余的商业贷款余额就不多，即使按照房屋现价评估贷款余额也足够覆盖原来的商业贷款余额，这种情况下市民就可以直接申请“商转公”，不存在补差额的问题。

另据南都记者查询相关资料，深圳、武汉等其他执行了“商转公”政策的城市目前也都采取了需要先补差价的做法，当时这些城市也有许多市民咨询补差价的问题，当地公积金管理部门给出的都是肯定的答复，需要先补差价以保证公积金贷款的安全。

其他城市居民对于“商转公”补差价的政策反馈。

不过，南都记者注意到，在其他执行“商转公”政策的城市中，并没有出现市民反馈存在政策宣讲出现偏差的情况，各地对“商转公”办理门槛的解读中也没有出现无需补差额的相关表述。

对此广州住房公积金管理中心相关工作人员也表示，因为“商转公”申请涉及的情况较多，在此前的政策解读时难以全部列出，有些不需要补差额，有些需要补，可能因此导致政策沟通时存在偏差。

广州市社科院岭南文化研究中心执行主任曾德雄告诉南都记者，对于这一次“商转公”政策宣讲与实际执行的不一致，政府有关部门还是应该尽快出来回应社会关切。从市民的投诉情况来看，这种现象很可能已经不是个案了。在这种情况下应该要给出一个解答，说一说为什么会出现这种情况，尽可能全面客观地回应市民关切，同时对原有的政策进行完善修正，使它更加科学合理。

公共政策的一大特点就是涉及面广、面对的群体利益诉求多元，这就要求公共政策能够尽可能地反映民意。在制定政策的时候需要有更广泛的参与，并且严格遵照政策制定的有关程序。只有具有最广泛的民意基础，公共政策才可以达到最大限度的合理性，这是公共政策制定实施过程当中的一条铁律，民意既是公共政策的合法性基石，也是公共政策合理性的最大保障。

采写：南都N视频记者 魏凯

编辑：魏凯