地产股大涨！国常会发声稳楼市，京沪落地细则后广深怎么跟？

9月29日，受国常会释放“稳楼市”增量政策信号及京沪相继落地新政细则影响，A股及港股房地产板块再次集体走强，万科A等多股涨停。

地产股大涨，国常会定调推出增量政策

同花顺数据显示，截至收盘，房地产板块上涨3.82%，板块内仅3只股票下跌，84家企业股价上涨。其中，特发服务涨超13%，信达地产、华发股份、滨江集团、深物业A、万科A等封死涨停板。此外，大悦城、首开股份、荣盛发展、绿地控股、金地集团等涨超6%，中华企业、天保基建、招商蛇口、城建发展、陆家嘴等涨超5%。

港股内房股方面，多只头部房企跟随大涨。截至发稿，融信中国涨超16%，正荣地产、恒达集团控股、万科企业、绿地香港涨超10%，融创中国、绿城中国、时代中国控股等涨超8%。

消息面上，国务院常务会议9月28日召开，指出要推出一批务实管用的增量政策，研究出台稳定房地产市场、促进就业增收等政策措施；同日上海楼市新政正式落地，四部门联合印发实施意见落实“828新政”，从加强预售管理、实施现房销售、推行主办银行制度、加大融资支持、优化土地供应、做好质量监管等六个方面，给出一线城市执行口径。

中指研究院指出，本次国常会将“稳定房地产市场”纳入增量政策研究出台清单，并与“促进就业增收”并列，释放了积极信号，一方面，稳楼市仍是重要目标，预计着力点将进一步向提升居民购买能力延伸；另一方面，房地产增量政策服务于稳增长目标，未来有望逐步落地。

“市场高度关注的全国性购房贴息政策，有望成为稳楼市增量政策的重要抓手。”中指研究院测算，2025年全国新建住宅和二手住宅总销售额在14万亿元左右，假设首付比例50%（当前商贷首付比例最低15%，实际水平会偏高），贷款金额约7万亿元，若按1%贴息，增量贷款的贴息金额将在700亿元左右，若同等贴息金额仅用于购买新房贴息，对稳定市场的带动效果或更大。

事实上，在业内看来，地产股的集体走强是多重逻辑叠加的结果。除了宏观政策的密集催化外，住建部近期关于“房地产进入存量时代”的定调，让市场对后续支持存量运营的政策抱有极高预期。数据显示，前8个月全国二手房交易占比升至52%，首次超过新房。

业内判断政策导向明确，广深何时“放大招”？

针对国常会的表态，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，这属于从“谋划”到“推出”的递进。在他看来，当前楼市最大的问题在于旧模式下的广义库存太大，成为了压在稳定头上的达摩克里斯之剑，“京沪的新政，本质上就是从源头上阻断无效、低效供给，改善供求的总量与结构，从而让市场尽快实现再平衡。”

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，此次国常会精神信号意义非常强，实际上是对房地产提出了一个非常清晰的导向，即要研究出台稳定房地产市场的政策措施。这意味着四季度，尤其是10月份，预计将有一系列政策出台。“目前市面上讨论较多的是贴息政策。贴息政策到底有没有用，从实际过程来看，还没有那么快显现。”他进一步指出，必要的时候，对一些房票政策，国家层面要多加大政策支持，持续促进潜在需求释放，这对活跃房地产市场影响是非常积极的。

值得一提的是，就在国常会召开当日，上海四部门联合发布实施意见，成为继北京后第二个落地现房销售及预售资金监管细则的一线城市。不过，与北京将现房销售定金比例压至1%、严格竣工备案后放贷的政策相比，上海在把控风险的同时，为开发商资金周转预留了空间，如新项目土地出让金可分期缴纳、定金比例一般不超过3%等。

这种差异化的落地方式，一定程度上缓解了房企的资金焦虑。随着京沪相继“交卷”，市场焦点转移到了广深。有房企人士向记者指出，深圳大概率不会完整复制北京或照搬上海。鉴于深圳土地少、地价高，且近期出让的光明区地块已允许分期缴纳土地款。“深圳大概率会在遵循中央‘新项目优先现房、预售需封顶’的大框架下，结合自身市场情况微调资金监管和定金比例等细节。”

无论广深细则如何落地，行业开发周期的拉长已成定局。业内普遍认为，随着预售门槛大幅提高，开发商回款周期变长，拿地将更为谨慎，新房上市速度大概率会放缓。在此趋势下，未来核心城市新房与二手房的竞争，将逐渐从“新旧之争”演变为“确定性之争”，能够提供现房验证的项目将在存量博弈中占据更大话语权。

采写：南都·湾财社记者 孙阳