楼市调控步步升级，投资客的“暗箱”空间不多了。昨日（8月17日）晚，广州南沙区发布《关于调整人才及港澳居民购买商品房政策的通知》。据悉，这是继黄埔发文取消人才购房政策后，广州第二个调整人才购房政策的区域。

图源南沙区人民政府官网

从出台人才购房政策细则，到继续放宽、逐步收紧，南沙区已实施相关政策近两年。两年内，南沙区的楼市发生了什么变化？收紧“绿色通道”后的南沙，未来可能呈现怎样的走势？业内专家评价，随着新政尘埃落定，南沙楼市的量价走势将加速回稳。

新政限制户籍、社保和个税缴存

具体来看，户籍、社保和个税缴存限制是南沙此次新政的发力点。

新政规定，持卡人才在南沙购买住房，需在符合广州市商品住房限购总套数规定：户籍家庭2套、单身1套；非户籍家庭和单身1套，且能提供购房之日前1年在我区连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，不得补缴。

在此之前，南沙区的人才购房政策相对宽松、友好。2019年12月，南沙区在万众瞩目中公布了《关于进一步便利人才及港澳居民购买商品房的通知》。按照通知，满足条件的人才在南沙区范围内购买首套商品房不受户籍、社保和个税缴存限制，在广州市内已购有首套商品房的除外。

2019年的通知原文，图源南沙区人民政府官网

“绿色通道”豁然打开，南沙楼市热度初显，接连颁布的政策则如东风助力。

2020年7月，南沙规定高级技师等符合条件的人才在南沙工作或创业超6个月，即可申请人才绿卡；

2020年11月，南沙人社局公布，符合11类申报单位人才类别，具备大专以上学历、参与社保满3个月或6个月以上即可申请落户南沙；

2020年12月，广州人社局发文征求意见，拟对南沙等7区放松入户政策，28岁以下大专学历即可落户。

政策利好的驱动下，南沙一跃成为广州楼市的“当红炸子鸡”之一，不仅人才涌入，投资客也闻香而来，人才绿卡一时成为香饽饽，提供挂靠高新技术企业、代考人才资格证等服务在隐秘的角落里悄然滋长。据乐有家研究中心披露的数据，2020年8月，南沙住宅成交客源中，深圳客占比冲到66.9%。

“混乱的人才政策该得到整治了。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉直言。今年以来，南京、杭州、东莞、西安等地均收紧了人才落户及购房门槛，人才政策迎来“打补丁”高峰期。4月21日，广州发布楼市新政，规定人才购房须提供购房之日前12个月在人才认定所在区连续缴纳个税或社保证明，不得补缴。

调控“风雨欲来山满楼”，不过，李宇嘉也指出，人才购房依旧可享受南沙红利。“在南沙买一套房需连续缴纳 1年个人所得税或社会保险，而在广州其他限购区，非户籍则要连续缴纳五年社保。”

南沙新房成交量大幅回落

作为受惠人才购房新政最大的两个区之一，近年来，南沙区一直是广州楼市中火热的存在。据广州中原研究发展部的数据，2020年南沙成交均价为26643元/m²，同比增幅达27%，为各区之首。

价格上涨，成交量也一路攀升。网易广州房产数据中心的数据显示，2019年全年，全市共成交87059套新房，其中南沙成交13451，居各区第二。2020年，南沙全年成交数据为22384，同比大涨66%。

不过，从近期的数据看，这股火热之势已有所下行。“从近三个月市场的表现来看，南沙新房成交量亦已经从早前月均超2000套的水平下降至1000套左右的水平，南沙楼市的热潮正在消退。”克而瑞广佛区首席分析师肖文晓表示。记者查询网易广州房产数据中心得知，4月以来，南沙新房成交套数均在2000套以下。如今，8月已经过半，但南沙成交新房仅有445套。

2021年8月1日-8月18日南沙新房成交情况，图源于网易广州房产数据中心

“2020年，南沙超过增城，成为广州新建商品房销售规模最大的区域，这是历史第一次。”李宇嘉在采访中表示。同时，他指出，南沙的就业人口根本不支持这么大规模的商品房销售。

记者查阅广州市统计局公布的“七普”数据得知，南沙2020年的常住人口数量仅有84.6万人，人口数量排名全市倒数第二。在受教育程度方面，南沙每10万人拥有大专学历以上的人数约为17894人，15岁以上人口平均受教育年限约10.55年，这两项数据，南沙均在全市排名倒数第一。

“七普”数据中南沙区的情况，图源广州市统计局

“南沙楼市过热，必须要得到控制。”李宇嘉表示。对于南沙此番调控，李宇嘉也表示看好。他认为，一方面，可对接广州的限购政策（套数限制），彰显了南沙不能大规模的房地产化；另一方面，也保持一定的房地产规模，促进房地产对区域开发的带动作用。

为什么南沙是“调整”而非“取消”？

南沙此番调整，令人不禁联想起此前黄埔区发布的新政策。8月2日晚，黄埔区发布了关于取消人才住房政策的通知,取消自2019年颁布的《广州市黄埔区住房和城乡建设局 广州开发区建设和交通局关于完善人才住房政策的通知》。

黄埔取消人才购房政策后，网络上关于南沙的政策动向议论纷纷。如今，靴子落地，尘埃落定，但网络上的声音仍未停止：为什么一区取消，一区调整？

在采访中，李宇嘉也针对上述问题进行了回应。他表示，南沙的区域发展有其特殊性，而黄埔不一样。

李宇嘉认为，南沙的区域开发尚待时日，产业落地还未成形，基础设施和服务设施还未到位，需要地产同步发展来提供支撑。公开资料显示，2020年南沙区地区生产总值1846.11亿元，在全市各区中排名第七，与花都、荔湾、增城同属1000亿级。

“相较之下，黄埔不存在上述这些问题。”李宇嘉说。“黄埔已经成为广州主城区居民购房需求的核心区，需要将购房政策与广州主城区的购房政策协同起来，以纾解广州主城区密集的购房需求和房价上涨压力。如果继续实施特殊的人才政策，会恶化主城区的楼市炒作和住房供求关系。”

楼市动作频频，下一步，风向又将指向何方？李宇嘉表示，政策还是鼓励人口向南沙新区积聚，但必须是在南沙工作的人群，这样才能促进人才政策和住房政策的统一，房地产和区域开发协同推进。

肖文晓则从楼市的冷热变化给出了解答。“经历了此前的一波房价快涨和政策收紧之后，南沙楼市的热潮正在消退，而政策的尘埃落定，将会加速南沙楼市的量价走势回稳。”

奥一新闻记者  林少娟

编辑：林少娟