物管与业主“双向逃离”，如何打破僵局重建互信

7月16日，广州市增城区发改局相关负责人向媒体透露，该局已撤销8家物管公司收费批复，降低了7家物管公司的收费标准。近期还有类似通知陆续公布。这是近年来广州各区首次有价格部门如此大规模地对超一级物管收费标准进行成本监审，被业内视为一个标志性动向。

物管费为什么要降？主要理由是“质价不符”。打个比方，物管公司按A档收费，提供的却是B档服务。服务不对板，被政府部门强行降价，再正常不过。对业主而言，每月固定支出少了一些，自然开心。但这事并非没有隐忧：每平方米少收三毛五毛，会不会成为压倒物管公司的最后一根稻草？

这样的担忧并非杞人忧天。从全国范围看，物管公司正在“大撤退”。中指研究院统计，2025年初至2026年3月底，全国住宅物管撤场项目212个，超六成是企业主动离场。所以，前述负责人也坦言，区政府确实考虑过企业撤场后如何接盘的问题，不能牺牲业主利益。

为什么以前物管“赶不走”，现在“留不住”？这跟房地产行业周期息息相关。楼市高歌猛进时，物管费在房价涨幅面前不值一提，业主不在乎，开发商也愿意贴钱养物管，因为好物管能让房子卖出溢价。如今楼市深度调整，房价跌了，业主能省则省。与此同时，房子变老，人工涨价，维护费用逐年攀升。两头一挤，物管的账就算不过来了。数据显示，2025年百强物企收缴率已连续四年下滑至71%，中小物企普遍低于65%，而行业公认的生死线是85%。

问题是，一旦收缴率跌破生死线，物管连基本运营成本都覆盖不了，拿什么提供“质价相符”的服务？这不是道德问题，而是成本收益的算术题。工资要发，电梯要修，绿化要养，每样都要钱。物管提供的服务越差，业主缴费的意愿越低，极易形成“互相嫌弃、双向逃离”的恶性循环。一旦物管拍屁股走人，小区就可能沦为“孤岛”。毕竟，不是每个小区都具备自治条件，也不是个个都能在物管撤场后正常运转。

回到增城此举，政府介入成本监审，调降超标收费，短期内回应了业主诉求，减轻了负担，但硬币的另一面是，一些本就如履薄冰的物管公司，收入再被压缩，会不会加速撤离？一个超一级收费小区，物管费降到每平方米2.8元，如果原本收费高是因为公共设施多、能耗大，降价后物管要么减配服务，要么亏本撤场。无论哪种，最终受损的还是业主。

所以，物管费收多收少，不是谁对谁错的判断题，而是如何走出囚徒困境的治理题。单纯降价解决不了根本矛盾，增城发改局只解决了“定价合理”，并未解决“收费与服务正向循环”的问题。

要解决后者，需要更根本的制度设计；比如，建立真正能发挥作用的业委会，让业主参与定价和监督；又如，推广酬金制，让物管赚固定比例的管理费而非差价；再如，推动老旧小区连片管理，通过规模效应摊薄成本。上海杨浦区将12个老旧小区打包成“物业服务综合体”，深圳一个40年楼龄小区靠“1元微费自治”把收缴率从32%拉到90%以上。这些案例也足以说明，路不止一条。

物管和业主，本应是利益共同体，而非彼此眼中的对家。政府出手纠偏是应该的，但不能事事都靠行政指令。一个健康的物业服务市场，需要一套让好服务活下去、好业主不吃亏的游戏规则。□胡一刀

编辑：张子庆